1.1 רעידת האדמה המפחידה מכולן

למה רעידת אדמה עכשיו ?

מה הסיפור של רעידות האדמה, ומדוע בשנים האחרונות הנושא עלה לכותרות, כאילו אנחנו נמצאים על פתחו של בור תחתיות המאיים להתהפך ולהרעיד את כל הארץ.

האם יש מניעים מוסתרים המעלים ביתר שאת את הנושא דווקא עכשיו.
מה השתנה היום, למעט העובדה שהתרגשו עלינו כמה רעידות אדמה ?
איך זה קשור לתמ”א 38 למינה ולהתחדשות העירונית הכל כך נכספת ?

לפני שאתייחס למניעים ולאינטרסים השונים של אלו המעלים את נושא רעידות האדמה לראש שמחתנו.
הנה סקירה קצרה של הרעידות המשמעותיות שהתרחשו באיזור שלנו, ארץ ישראל, במהלך  2000 השנים האחרונות.

אם כן הראשונה התרחשה בתקופתו של המלך הורדוס, בשנת 31 לפסה”ן, העדויות הן של כותבי העיתים והן של מגלי העבר מתייחסות לרעידה חזקה שהפילה מבנים, באיזור יריחו ובקעת הירדן, לאורך הקו המכונה
השבר הסורי – אפריקאי.

השבר הסורי – אפריקאי עובר מסוריה בצפון דרך בקעת הירדן ממשיך למפרץ אילת ומשם לאפריקה. הקו הזה, הוא קו המחבר בין לוחות יבשתיים, התזוזות היבשתיות הן הסיבה לרעידות המתרחשות לאורכו. הקו הזה פעיל מאוד, כל שנה נמדדות עשרות עד מאות רעידות אדמה רובן אינן מורגשות ללא אמצעים טכנולוגיים סייסמים.

הרעידה הבאה המתועדת הן בעדויות בני התקופה והן כתוצאה מחשיפות ארכיאולוגיות, התקיימה במאה ה -8, בזמן השלטון המוסלמי בארץ ישראל. העדויות הן רבות ומגוונות, שוב מוקד ותחומי הרעידה היו בבקעת הירדן יריחו, בית שאן, טבריה, שכם והסביבה.

רעידה נוספת, על גבול העת החדשה, הייתה באמצע המאה ה -18 פגעה בטבריה, בשכם ובצפת. הרעידה הזו מתועדת יותר מכיוון שהיו די אמצעים לתיעוד, גם ללא המכון לסייסמולוגיה.

 

כדי להבין את מהותה של רעידת אדמה, צריך לבודד את הפחדים מהאינטרסים ולהבין שאף אחד גם לא הגיאולוגים וגם לא המכון לסייסמולוגיה יכולים לחזות רעידת אדמה.
הרעידה הבאה יכולה להתרחש בעוד שעה או בעוד 100 שנה.
ההתקדמות הטכנולוגית של האדם הגיעה לתחזית של דקות עד שעות מהתרחשות רעידת אדמה, ודאי כזו שתהפוך את הארץ על פניה, לכן יש לבחון את המניעים של בעלי עניין בנושא.

 

בישראל של 2018 מתקיים ניסיון מתמשך לעורר ולעודד את שוק הנדל”ן, אבל מנגד לבלום את עליית המחירים ואיתם יוקר המחיה, נראה שהמטרה מנוגדת לאמצעים.

מרגע שהמדינה החליטה על תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, התעורר שוק הנדל”ן ליזמות מכל סוג, כיצד לחזק, כיצד לבנות היכן משתלם. אלו שאלות ש”כוחות השוק” יודעים לענות עליהן די בבירור.

בונים היכן שמשתלם.

היזמים והקבלנים הבינו את כוחות השוק ומשקיעים את מירב המאמצים לענות על הביקושים לנדל”ן ולמקסם את ריוחיהם. לגיטימי וזכותם המלאה.

המדינה מנגד, במסגרת הפרטה של כל מה שניתן, הפריטה לחלוטין את נושא הטיפול. המדינה התפטרה מתפקידה לתכנן, לפקח ולהגן על האינטרסים של הציבור. כך אנו עדים לדיונים מתמשכים בין יזמים לבין בעלי דירות. מאבקי כוחות, מעטים מהם מגיעים לבתי המשפט, אבל רובם ממשיכים להתגושש דיירים בינם לבין עצמם והיזמים מעודדים מהצד או מהחזית. נכון לעת הזו, תוכניות התמ”א 38 הן מנגנון משוכלל לנישול הדיירים מנכסיהם, שלרבים מהם אינן מעניקות שיפור כשלהו ברמת ובאיכות חייהם.

היזמים כאמור יודעים טוב יותר מהמדינה לקרוא את “כוחות השוק” והכן הם משקיעים את מירב המאמץ בבניה במרכז המדינה, גדרה – חדרה. הבעיה כאמור לא במרכז, אלא דווקא לאורך השבר הסורי-אפרקאי, זאת אומרת בפריפריה. שם הרחק בפריפריה הרחק מהעין הרחק מהלב לא הגיעו יזמים וקבלנים ומנגד המדינה ממשיכה לצפות מהצד ולהמתין. המדינה מידי פעם משדרגת את התנאים, אבל אלו רק מחזקים את המוטיבציה לבנות יותר ובאגרסיביות במרכז המדינה, שם משתלם.

אם כן, מדוע עכשיו בקייץ 2018, ב”עונת המלפפונים”, נושא רעידות האדמה עולה לכותרות ?

זהו בסך הכל, עוד ניסיון של אינטרסנטים שונים לעורר את הפחדים של כולנו ולהרתם להעניק עוד תועלות ליזמים ולפטור את המדינה מתפקידה הפשוט, לדאוג לציבור במקום שכוחות השוק לא מטפלים.
במילים אחרות תפקיד המדינה לטפל ב”כשלי השוק”, להפשיל את השרוולים ולייצר פתרונות לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, בפריפריה, שם ורק שם יש צורך חיוני.

 

1.0 תמ”א 38 מנגנון לנישול הדיירים

התדמית של פרויקט תמ”א 38 כניצחון לכולם (win win situation) הוא מטעה בלשון המעטה. למעשה זהו מנגנון משוכלל שנועד לגנוב ולנשל את הדיירים מרכושם.

כדי להבין את המשמעויות הנסתרות של תמ”א 38 למינהו, יש לבחון את ההשפעות של הפרויקט על מי שקשור אליו. מי מרוויח ומי מפסיד.

 

כמו שנכתב על ידנו בעבר, פרויקט תמ”א 38, או בשם החדש והמכובס “התחדשות עירונית”, זהו פרויקט המעניק לבעלי ההון מאות מ”ר וקרקע בחינם, לבניית דירות חדשות, ומעניק לבעלי הדירות אפשרות לשדרג את דירותיהם. הנכסים מעלים את ערכם על ידי חיזוק היסודות, שיפוץ החזית, הכנסת טכנולוגיה חדשה בחלק מהדירה, הוספת קומות, הוספת מעלית, הגדלת הדירה בעשרות מ”ר בודדים וככל הנראה גם העלאת ערך הדירה.

פרויקט תמ”א 38 או התחדשות עירונית הוא מנגנון
לנישול והשתלטות על נכסי הדיירים.

חשוב להבין שבעלי הדירות אינם מקבלים תמורה ממשית, כסף ביד. מימוש התמורה מחייב מכירת הנכס. במילים אחרות הפיתוי לבעלי הדירה הוא בפיתוח, שדרוג הדירה ובסופו של הפרויקט, העלאת ערך הנכס.

אם לחלק מ
בעלי הנכסים, אין ולא היו אפשרויות כלכליות מלכתחילה
(מוחלשים מבחינה כלכלית וחברתית ), הרי שבסופו של הפרויקט הם יצטרכו לשלם כפול ויותר ממה ששילמו לפניכן על התחזוקה השוטפת של הנכס. אם כך, נוצר מסלול המחייב את בעלי הנכסים, שהעבירו חלק ניכר מזכויותיהם לידי היזמים, לעזוב ולמכור את רכושם ולעבור למקום אחר באותה רמה שבה חיו לפני הפרויקט.

אמנם, רעיון  ההתחדשות העירונית, נשמע טוב, אפילו טוב מאוד, אם כן, מדוע במשך כ 15 שנה רק 1-2% מהמבנים בעלי הפוטנציאל נכנסו לפרויקט תמ”א 38 ?

התשובה המידית, היא שכוחות השוק, כנראה יודעים דבר או שניים.
זה לא מאוד משתלם. לא ליזמים, לא לבעלי הדירות ולא בלרשויות, וודאי לא בפריפריה.

מדוע ערים רבות מקדמות את הפרויקטים האלו, האם לא בדקו את הערכים. את מי משרתים ראשי הרשויות, את התושבים, את העיר או את בעלי ההון ?

 

תמ”א 38 | 0.7 שלטון מרכזי חלש הוא הרסני

העיר המודרנית הקדומה ביותר תוכננה על ידי היוונים, כבר במאה הרביעית לפנה”ס. מהנדס צעיר בשם היפודמוס ממילטוס, תכנן את הקמת העיר המודרנית ביותר עד זמנו, ולמעשה גם מתכנני ערים מודרנים מתבססים על התוכנית הזו, שנקראת למרבית הפלא, עיר היפודמית או בשם מוכר יותר תוכנית גריד (רשת).

מהי תוכנית העיר ההיפודמית ? 

זו עיר מתוכננת מראש, משתרעת על שטח רחב ומחולקת לרבעים רבעים, רחובות אורך ורחובות רוחב. רבעים המיועדים למגורים ורבעים המיועדים למסחר, רבעים המיועדים למבני השלטון ורבעים המיועדים לפנאי, רבעים המיועדים לבילוי, בידור ופנאי.
הרומאים שכללו עוד יותר את העיר היוונית – הלניסטית. הם היו אלו שהפיצו והרחיבו מאוד את השימוש בתכנון העירוני בכל איזורי הכיבוש באימפריה הרומית.  הרומאים, היו מאוד מעשיים בהשוואה ליוונים אותם ירשו. 

אם היוונים עסקו באומנות, בפילוסופיה, בהפצת הרעיון ההלניסטי הרוחני והמופשט, הרי שהרומים עסקו בעיקר בחומר, הם המציאו את הבטון והשתמשו בו ביד נדיבה להקמת מבנים גדולים ואדירים, הם שיבצו קשתות כמרכיב בסיסי בבניה, החל ממקדשים ותאטראות ועד אמפיתאטרונים ענקיים, כמו זה שנבנה ברומא – הקלוסיאום, שכלל 50 אלף מקומות ישיבה. הקלוסיאום לא היו המבנה הגדול ביותר בתכנון הרומי, היה מבנה נוסף ברומא, ששימש למרוצי כרכרות הרומיים, והוא נבנה להכיל 200 אלף מקומות ישיבה. 

הרומים דאגו לצרכי הציבור בכך שהקימו מערכות לאספקת מים לתושבים ולמתקני העיר, הם השקיעו באמות מים שהובילו מים ממרחקים, הם הקימו מאגרי מים ענקיים לשימוש שוטף ולתקופות שחונות. יותר מזה, הם סללו דרכים, חלקם שורדים עד היום, שחיברו את הערים ברשת מפוארת של כבישים.  הרומים הקימו יחידות להגנה על משתמשי הדרכים. הרומים העניקו מעטפת רחבה וכוללת לעיר, לתושבים ולסביבה הקרובה והרחוקה. שיא התקופה הרגועה והשלווה הזו נקראת “השלום הרומאי – Pax Romana”.

 אם העיר היוונים שימשה מרכז שאליו התכנסו אנשים רבים וראו את עצמם חלק מקהילה קוסמופוליטית משותפת, הרי העיר הרומית הוקמה למטרות ברורות, הפצת השליטה הרומית. בערים האלו התיישבו חיילים רומיים משוחררים, נשאו לעצמם נשים מקומיות והקימו משפחות.
בתכנון העיר הרומית הוכנסו מרכיבים אדריכליים אופיניים, כמו: מקדשים, מבני ציבור, רחובות רומיים, מערכות ניקוז, מרחבים ציבוריים, מתקני שעשועים וכל מה שניתן לראות בכל עיר רומית ברחבי האימפריה.

כאשר השלטון המרכזי הוא חזק, כך המרחב הציבורי
ותכנית העיר נשמרים

התכנון העירוני, כאמור ממשיך להתקיים עד היום. כל עוד השלטון המרכזי היה יציב וחזק התכנית הזו נשמרה, מי שפגע בה, על ידי בניה פירטית, על ידי הסגת גבול למרחב הציבורי נענש כמו שהרומים ידעו. הרומים נחשבים, כמי שפתחו את  החקיקה והמשפט הציבורי יותר מעמים אחרים.

בתקופות בהן השלטון המרכזי היה חלש, למשל במזרח התיכון הביזנטי, בעלי ההון, השררה והחוצפה בנו אל תוך המרחב הציבורי והרסו בכך את תוכנית העיר.
כמו בערים ביזאנטיות (מאות 4-7 לסה”נ), גם אצלנו בארץ, ניתן לראות כיצד הרחובות הרומיים הרחבים מצטמצמים על ל ידי בניה פרטית ופירטית.

איך הסיפור ההיסטורי קשור לעניינוי תמ”א 38 ?

היום, למרות שמקובל לחשוב שהמשטר בישראל יציב וחזק, יש עובדות בשטח המרמזות, דווקא על חולשתו של השלטון המרכזי. השלטון שתפקידו לשמור על הערכים ומשאבי הציבור, אינו עושה זאת. הדוגמה הבולטת במיוחד, היא התכנון וההוצאה לפועל של תוכניות התמ”א 38 למינהן.

היוזמה והביצוע של תוכניות אלו הופקרו לידי השוק הפרטי, והם דואגים בעיקר לשורת התוצאה, כמה ריווח נשאר להם. המדינה, השלטון המרכזי, מידי פעם נאלץ להתערב כאשר מתגלעות בעיות בין היזם לבין הדיירים, לבין השכנים, לבין הציבור. לרוב השלטון אינו מתערב, משאיר לשוק החופשי להתמודד ובדרך כלל להרוס את מירקם החיים שנרקם במשך שנים רבות.

ברשימות אחרות הצגנו באתר אשדודלייב בעיות ותחומים בהם השלטון המרכזי אינו מתערב, ומאפשר לכל מי שחפץ להיכנס לחלל הריק ולעשות בו כשלו. התוצאה היא, מעבר להרס מערכות היחסים בין תושבי העיר, גם הרס התכנון הקפדני והמקורי של העיר. בניינים העוברים את הטיפול של תמ”א 38, הורסים במידה רבה גם את תוכנית העיר, מצמצמים את רווחתו ואיכות חייו של הציבור, מצמצמים את מרחב התנועה, מעמיסים על תשתיות שאינן מיועדות לשינויים ובכך מקדמות את הפיכת חיי התושבים לסוג של גיהנום.

לפעמים, גם השלטון המרכזי פועל ללא שיתוף פעולה עם הציבור, כאשר מחליט להוציא לפועל סלילת כביש בעיצומה של מהפכת הבנייה, כמו פרוייקט Reway באשדוד. השלטון המרכזי, במקום להוביל את התוכניות לקראת שיפור ושדרוג העיר, כמו התחדשות העיר, הוא בעצם מובל על ידי יזמים המכוונים לטווח הקצר, ואינם רואים את טובת העיר לטווח הארוך.

כדאי לו, לשלטון המרכזי להתעורר ולהבין לאן מובילים את העיר בעלי ההון או טייקונים, המבקשים לגרוף רווחים מהירים על חשבון הרס התשתית העירונית, זו שנבנתה בעמל ובמשך שנים רבות. יתרה מכך, כפי שכתבנו בעבר, השלטון המרכזי והרשויות המקומיות צריכים להיות חלק מרכזי בתכנון, בהובלה ובהוצאה לפועל של התכניות השונות במסגרת התחדשות עירונית.

תמ”א 38 | 0.5 רשויות מקומיות

התכנית להתחדשות עירונית, הרי זו היא התכנית הידועה תמ”א 38, היא רעיון ישן הארוז בעטיפה חדשה. רעיון ההתחדשות העירונית הוא רעיון טוב, אפילו טוב מאוד. במקום להשתמש בעתודות הקרקע של המדינה להמשך בנית מעטפת בטון. ניתן לחסוך במשאבי הציבור – הקרקע, ולבנות  מחדש את הערים. הערים בישראל בעשורים האחרונים התפתחו בעיקר בבנייה למגורים ומסחר על חשבון בנייה ציבורית. לאחרונה מתחילים להשמע קולות בעד התחדשות, בעד שימוש שונה במשאבי הציבור, בעד ערים קהילתיות, ירוקות, מתקדמות המחזירים את המושגים: עיר, קהילה, שיתופיות, אחריות, הדורות הבאים לקידמת השיח הציבורי.

לתכנית תמ”א 38 יש משמעות שלילית, משמעות של נטישה, המדינה על רשויותיה התנערה מהאחריות לתושבי אזרחיה והפקירה את האזרח להתמודד לבדו נגד כוחות עדיפים וגדולים, כוחות השוק הפרטי. כוחות אלו מונעים לרוב בהשגת מקסימום הריווח, גם אם תוך כדי פגיעה במעמדו, זכותו, יכולתו של האזרח או התושב.

הגנה מפני רעידות אדמה, תכנית תמ”א 38, שהחלה כתכנית לחיזוק מבנים מפני אסונות טבע, בעיקר רעידות אדמה, העניקה ליזמים הטבות רבות, לעיתים קרובות, על חשבון האזרח, בעל הנכס העיקרי – הקרקע.

המדינה הפריטה את ההגנה מפני אסונות טבע ואפשרה לכל אדם להגן, לחזק את ביתו. התכנית הזו התקדמה בעצלתיים, בעיקר מפני שהמדינה הפריטה את התכנית לכוחות השוק, אותם כוחות שוק : יזמים, קבלנים ובעלי הון, שבמידה רבה אחראים לצמצום פתרונות הנדל”ן בישראל. הקבלנים יזמים, שהם מומחים בתחומם, ידעו לצמצם את התפתחות תחום הנדל”ן בישראל, הם יצרו ביקוש גובר והולך וכך מחיר הנדל”ן בישראל נסק לגבהים מסחררים. כיום משפחות צעירות מתקשות מאוד לרכוש דירה במחירים שפויים. מחירי הדיור בישראל עלו בשני העשורים האחרונים בעשרות ואפילו מאות אחוזים, והדירה ממשיכה להתרחק מיום ליום.

הגנה מפני טילים, לאחר כמה סבבים אלימים בין ישראל ללבנון ולעזה, שינתה התכנית את ייעודה ונוספה אפשרות לשדרג בניינים ישנים על ידי תוספת חדר מוגן – ממ”ד, כך הפכה התכנית להגנה מפני טילים. גם בשלב הזה, המדינה הפריטה והפקירה את האזרח לגורלו ולכוחות השוק. כך מצאנו את עצמנו, תושבי ישראל, שבויים במאבקי כוחות בין בעלי הון, יזמים וקבלנים לבין בעלי הדירות על הסכמה מצד אחד לוותר על הזכויות בנכסים העיקריים ומנגד אפשרות ליזמים לשדרג את הבניין ולזכות בהטבה נדלנית בצורת תוספת יחידות מגורים למכירה .

התחדשות עירונית,  במשך הזמן, תמ”א 38 שינתה את ייעודה לתכנית להתחדשות עירונית, זאת אומרת תכנית לשינוי וחידוש פני העיר. המשמעות החדשה של התכנית עשויה לפתור כמה בעיות בתחום הדיור. צמצום עתודות הקרקע, חיסכון בשטחי ציבור, בנייה חכמה מחדש של חלקי העיר הישנים והמוזנחים, השקעה בתשתיות מודרניות, ייצור אלפי יחידות מגורים חדשות.

אולי שהרשות המקומית תשתתף בתכנית ההתחדשות העירונית

מדוע רשויות מקומיות אינן מקדמות את תכניות התמ”א 38 ?
השתתפות,  הרשויות יכולות להשתתף  בפרויקטים, במיוחד באזורים החלשים, ובתום הבניה הרשות המקומית תזכה לחלק מהתוצרת, דירות שתוכל בעזרתן להמציא פתרונות ראויים לקהילות העירוניות. חלק מהדירות יהיו בבעלות הרשויות והן תשכרנה אותן, או תיישב בהן אוכלוסיות ראויות, נזקקות או בעלי צרכים מיוחדים.

מקור תקציבי, הרשות המקומית רשאית לדרוש מהיזם להשתתף בזכויות החדשות, הרי הרשויות פוטרות חלק מהבניה החדשה או המתחדשת ממיסים שונים: מס שבח, ארנונה ועוד. דרישה זו, תיצור מקור תקציבי נוסף לרשויות, שרבות מהן סובלות מחוסר כרוני במשאבים כלכליים. הרשות המקומית, תוכל לקבל כ 10% מהזכויות החדשות, וכך תוכל לשפר את איכות חיי תושביה, במיוחד אלו הנזקקים. נוסף לזאת יחידות אלו עשויות לסייע במימון יוקר המחייה העתידי של הדיירים, בעלי הנכסים המקוריים.

רעיון צודק והוגן, לא רק שנראה על פניו נכון, הוא פתרון צודק והוגן. במקום לבנות בנין שחצי או שליש מדייריו הם מוחלשים, וכך הבנין יהפוך למלכודת לאוכלוסיה שתרע את איכות החיים במקום לשפר אותה. בבנייה החדשה הרכב הדיירים יהיה יותר מאוזן חלק חלשים וחלק חזקים כך, הקיימות החברתית והקהילתית תשמר.

הפתרונות הקיימים היום מבשרים התפתחות של בעיה אורבנית:  חצי עד שליש מהדיירים בבינינים המשודרגים הם  בעלי הנכס הוותיקים – אוכלוסיה מוחלשת שתתקשה לממן את  עלויות התחזוקה של הבנין החדש.

פתרון נוסף קיים במסגרת תכניות פינוי בינוי או הריסה ובנייה, בהם היזמים מרכזים את האוכלוסייה, בעלת הנכסים המבוגרת או החלשה מכל בניני הסביבה לבנין אחד, הנבנה ראשון. שאר הבינינים החדשים מיועדים לשוק החופשי. כך מרכזים אוכלוסיה חלשה בבנין אחד.
שימוש נכון ברעיון התחדשות עירונית, מעבר לבניה חדשה של מבנים שמירה על איזון נכון ופיזור האוכלוסייה הוותיקה בכל בניני הפרויקט ולא בצורה מרוכזת, מאפשר הקמת שכונה קהילתית ללא תדמית של כישלון ובהמשך השכונה תתפתח ותפרח בטבעיות גם כלכלית וגם קהילתית.
בני ברק היא דוגמה לאחת הערים הצפופות והעניות ביותר בישראל, נמצאת בתחילתה של תכנית להתחדשות עירונית. הנהגת העיר יזמה תוכנית להוספת אלפי דירות, שחלקתן יהיו בבעלות העירייה.

שינוי השם מתמ”א 38 לתוכנית להתחדשות עירונית עשוי להיות פתרון נכון יותר וכוללני שגם בעלי הדירות, גם היזמים וגם הרשות המקומית יכולים לשתף פעולה בצורה מוצלחת ולא פחות חשובה הוגנת וצודקת.

תמ”א 38 | 0.3 השרלטנים

תחום הנדל”ן קשור לכל אחד מאיתנו. תחום התמ”א בשנים האחרונות הפך להיות הפתרון האולטימטיבי של המדינה על רשויותיה להתמודדות עם יוקר המחייה בתחום הדיור. לצד הפעילות חיובית, לכאורה נכנסו שרלטנים רבים מידי המבקשים להמר ולנצל את המצב כדי להרוויח המון כסף על חשבון בעלי דירות, בדרך כלל אוכלוסיות מוחלשות.

בפרק הקודם סקרנו את תהליך ההתפתחות הבסיסי של תמ”א 38. בפרק הזה נעסוק בהתפתחות ענף נלווה לתמ”א הלא הוא השרלטנים. תחום התמ”א הפך להיות נושא עיקרי להתמודדות עם בעיות הדיור בישראל. הפוטנציאל הטמון ביצירת כמות גדולה מאוד של דירות ללא התמודדות עם ביורוקטיריות מלאות הפך את תוכניות התמ”א לאבן שואבת ליזמים, לקבלנים, לבעלי דירות, לאנשי עסקים כמו מתווכים עורכי דין וחשוב יותר ענף שלם של שרלטנים.

מי הוא השרלטן?

השרלטן הוא אדם המנסה להפיק רווחים מיידים בשיטת ” זבנג וגמרנו”, בלי ללוות את התהליך מתחילתו ועד סופו, בלי לענות על הצרכים האמיתיים של הצדדים השונים, בעיקר של בעלי הבתים, שנושא התמ”א קוסם להם.

השרלטנים מגיעים לבעלי הבתים או לוועדי הבתים של מבנים ישנים, בדרך כלל האוכלוסייה ותיקה, חלשה מהגרת או עולים חדשים ומפתים אותם בתוכנית לשדרוג ביתם על ידי תוספת והגדלת המבנה, שיפוץ חזית המבנה, בניית מעלית ועוד טופינים שונים, שלכאורה מאוד נכונים ולכן רבים מבעלי הדירות שאין ביכולתם להיכנס לתוכנית שיפוץ ושדרוג המבנה מתפתים לרעיון. היכן השרלטנות ? אם, השרלטן ממהר להחתים את אותה אוכלוסייה, שעדיין לא הבינה את המשמעויות השונות של החתימה, במיוחד, שלעיתים קרובות מידיי החתימה איננה על הסכם, אלה על פיסת נייר תמימה.

לפיסת הנייר הזו יש חשיבות ומשמעות מבחינה חוקית. מי שחתם עליה, לא תמיד מבין שהוא מחויב לתוכנית.

למרות שלא הוצגה בפני החותם שום תוכנית, שום הסכם, אבל הוא מחויב לתוכנית ערטילאית שאיננו מבין את משמעותה.

השרלטנים, מצליחים לשכנע את אותם דיירים מוחלשים להצטרף לתוכנית שלא ראו, אף אחד לא הסביר להם את המשמעויות, אף אחד לא הזהיר אותם שמי שהחתים אותם על נייר תמים או חוזה תמים אינו קשור להמשך הפרוייקט.

השרלטנים סוחרים בחתימות של אנשים, מתווכים בחתימות, מעבירים את החתימות בין יזמים שונים או קבלנים שונים, כאמור מבלי שהם מבינים את רוב המשמעויות.

בעלי הדירות, אלו שחתמו, בטוחים שאוטוטו הפרוייקט יוצא לדרך ומתאכזבים ששום דבר לא קורה. מי שאינו מצוי בתהליך בטוח שהפרוייקט מתחיל מייד.
אבל מי שמצוי בתהליכי קבלת ההחלטת של וועדות הבנייה העירוניות, בגיבוש ותכנון הפרויקט, במציאת יזם או חברה יזמית או קבלן ביצוע מודע לפרק הזמן הארוך, בין 3-8 שנים, עד לתחילת הפרוייקט.

אחת המשמעויות החשובות מחתימה על הסכם ראשוני זה, היא שהחתימה הזו מחייבת. התנתקות מהסכם קשה עד בלתי אפשרית.

השרלטנים נמצאים לאורך כל שלבי התמ”א 38, מעבר למתווכים ולמחתימים ישנו את היזם, לפעמים יזמים.

ליזם, תוכנית תמ”א היא תוכנית מאוד מפתה, גם אם אינו קשור לתחום הנדל”ן. הוצאה לפועל של תוכנית כזו היא פשוטה יחסית ואיננה מחייבת הוצאות מימוניות גבוהות מכיוון שאין צורך בהשקעה וברכישה של קרקע, בעלי הדירות “מעניקים” לו את הקרקע במתנה ואת זכויות הבנייה, אלו חלק מהתנאים.  הדיירים – בעלי הנכס בטוחים שהיזם ממש מציל אותם, שכן הוא משפץ, משדרג, מגדיל את שטח הנכס, משביח ומעלה את מחיר הנכס שלהם.

היזם, אם כן, אינו זקוק להשקעות גדולות, העובדה הזו, הכניסה לתחום יזמות התמ”א, רבים ללא ניסיון מתוך כוונה להשיא לעצמם רווחים נאים במהירות.

חלק מהיזמים, אינם מתכוונים באמת להיכנס לפרויקט, כל מטרתם, היא החתמת הדיירים – בעלי הנכסים, כדי להעביר את החתימות ליזמים או קבלני ביצוע אחרים.

באוסף השרלטנים, ניתן למצוא חלק מהדיירים המנסים או שקיבלו תנאים עדיפים על אחרים. ניתן למצוא גם עורכי דין שמונו על ידי היזמים ולכן הם מחויבים ליזם ולא לדיירים, למרות הבטחותיהם.

בהמשך נתייחס להסכמים השונים, לערבויות, לבטוחות לאינטרסים שונים ומשונים, על כך ברשימות הבאות.

תמ”א 38 | 0.2 סקירה

מאז המלחמה ההיא, שכונתה מבצע ” צוק איתן”, אשדוד עברה ועודנה עוברת תהליך מהיר מאוד של שינוי. 

תמ”א 38, זבוטינסקי אשדוד

סקירה כללית

תוכנית מתאר ארצית 38, זו המוכרת בשם תמ”א 38 למיניה, הפכה את העיר לאתר בנייה אחד גדול. המטרה של התוכנית, הייתה להגן על מבנים שנבנו לפני 1980 מפני ההשלכות ההרסניות של רעידת אדמה. התוכנית הזו כללה חיזוק המבנה, ירידה לתשתית הבסיסית של המבנה חיזוק בשכבות ביטון מזוין מלמטה והעלאת תומכות , עמודי ביטון לחיזוק המבנה. זו המטרה של התוכנית, אבל ברור שתוכנית כזו לא תצא לפועל, מישהו צריך לממן אותה. לאדם הפשוט, אין לא את המוטיבציה וגם לא את הכסף לשדרוג המבנה, לכן הוחלט להעניק סוכריה ליזמים שיקחו על עצמם את מימון התוכנית.

הסוכריה היא, שבעלי הבתים, הנכסים יעבירו ליזמים את זכויות הבניה על השטחים שלא נוצלו עד כה, ובנוסף כל דירה במבנה תזכה לתוספת חדר מוגן ( ממ”ד) ומרפסת. כך הדיירים יקבלו תוספת של עד כ 25 מ”ר . ההצעה הזו, הפכה את תמ”א 38 לתוכנית מיועדת להגן על הדירות מפני אירועים מלחמתיים, כמו המבצעים החוזרים של ישראל בעזה או בלבנון.

בהחלטה הזו, שודרגה הסוכריה ליזמים, הם יקבלו מעתה את השטח של המבנה בתוספת  25 מ”ר לכל דירה, כך שטח הבנין גדל לפחות בעוד 100מ”ר. היזמים, אלו שאמורים להוציא לפועל את התוכנית  יקבלו אפשרות לבנות עוד שתי קומות לבנין טיפוסי. לא לשכוח, שטח הקומה גדל בעוד כ 100 מ”ר.

מהי התמורה לדיירים?  

הדיירים מקבלים מבנה משודרג, אומנם בנוי טלאים טלאים, אבל משודרג ועמיד יותר לפגעים שונים הן של רעידת אדמה והן של אירועים מלחמתיים. היזם מממן את חיזוק תשתיות המבנה , עמודים תומכים לחיזוק המבנה, ציפוי קירות המבנה, שדרוג חדר המדרגות, הוספת מעלית,  בניית לובי, חידוש מערכות החשמל והאנסטלצייה באופן חלקי ובניית חדר ממ”ד ומרפסת לכל דירה.

עד כאן, תהליך ההתפתחות של תמ”א 38, יזמים רבים החלו לשנות את אופי העבודה לטובת השתתפות בתוכניות תמ”א. התוכנית  פשוטה, אינה מחייבת מימון גדול מידי, היזם משקיע כמה מיליונים בודדים וזוכה בכמה מיליונים רבים.

בפרק הבא נסקור את נושא השרלטנים בתחום תמ”א 38

נדל”ן

"הלויתן" היכל התרבות באשדודאשדוד עברה תנופת בנייה אדירה בשנים האחרונות. למטייל בעיר נראית עיר בתנופת בנייה בלתי פוסקת, בשנות ה -70 התרחבה העיר וקלטה עולים רבים, כתוצאה מכך העיר צמחה והתרחבה, בין שנות ה -70 לשנות ה -90 הגיעו ישראלים רבים שהיגרו ממהמרכז ומהפריפריה להתגורר באשדוד. העיר נהנית מאיכות חיים המתבטאת באוכלוסיה צעירה לחמימה, חוף ים נהדר והיא בקירבה רבה למטרופולין המרכזי במרכז הארץ. בשנות ה -90 , בעקבות גלי עלייה גדולים במיוחד העיר הכפילה את מספר תושביה  והפכה לאחת הערים הגדולות ביותר בישראל. בתקופה הזו נבנו בתי מגורים רבים באיזורים חדשים לגמרי. כ 60 אלף איש הגיעו לעיר בעשור האחרון. לאוכלוסיה הזו נבנו בתים רבים, והעיר עומדת ממש בפני פיצוץ אוכלוסין. אשדוד, היא כבר לא העיר הקטנה של פעם.

הרוב המוחלט של הנדל”ן באשדוד הוא למגורים, מעט  מאוד נדל”ן מסחרי,בדרך כלל ביוזמה פרטית. פרנסי העיר דאגו לבניה למגורים , מעט מאוד למסחר, אבל בניה ציבורית באשדוד ממש אין.

בשנים האחרונות נעשו כמה ניסיונות, אבל הפיקוח מצד אחד וחוסר היכולת של העיר לנהל בניה ציבורית השאירו את העיר אשדוד ללא בניה ציבורית כמעט בכלל. אפילו בתי ספר לא נבנו בהתאם לגידול הטבעי. אולם תיאטרון אחד ראוי לשמו באשדוד הוקם אחרי שנים רבות, טיילת ראויה  לעיר חוף עם פוטנציאל תיירותי ומסחרי אדיר נבנית בעצלתיים כבר למעלה מ7 שנים.

ראשי העיר החדשים מנסים להטביע חותמם והכן נראית תנופת בניה בעיקר בכבישים. צמתי דרכים מרומזרים משנים את פניהם לכיכרות מעוצבות נטולות רמזורים. הטיילת לאורך החוף לובשת צורה ומתחילה לחבר את קצוות העיר.מרכז אומנויות מונארט

בכלל העיר אשדוד, עיר יפה המתעוררת מתרדמה ארוכה, וזו רק ההתחלה.