תמ”א 38 | 0.5 רשויות מקומיות

התכנית להתחדשות עירונית, הרי זו היא התכנית הידועה תמ”א 38, היא רעיון ישן הארוז בעטיפה חדשה. רעיון ההתחדשות העירונית הוא רעיון טוב, אפילו טוב מאוד. במקום להשתמש בעתודות הקרקע של המדינה להמשך בנית מעטפת בטון. ניתן לחסוך במשאבי הציבור – הקרקע, ולבנות  מחדש את הערים. הערים בישראל בעשורים האחרונים התפתחו בעיקר בבנייה למגורים ומסחר על חשבון בנייה ציבורית. לאחרונה מתחילים להשמע קולות בעד התחדשות, בעד שימוש שונה במשאבי הציבור, בעד ערים קהילתיות, ירוקות, מתקדמות המחזירים את המושגים: עיר, קהילה, שיתופיות, אחריות, הדורות הבאים לקידמת השיח הציבורי.

לתכנית תמ”א 38 יש משמעות שלילית, משמעות של נטישה, המדינה על רשויותיה התנערה מהאחריות לתושבי אזרחיה והפקירה את האזרח להתמודד לבדו נגד כוחות עדיפים וגדולים, כוחות השוק הפרטי. כוחות אלו מונעים לרוב בהשגת מקסימום הריווח, גם אם תוך כדי פגיעה במעמדו, זכותו, יכולתו של האזרח או התושב.

הגנה מפני רעידות אדמה, תכנית תמ”א 38, שהחלה כתכנית לחיזוק מבנים מפני אסונות טבע, בעיקר רעידות אדמה, העניקה ליזמים הטבות רבות, לעיתים קרובות, על חשבון האזרח, בעל הנכס העיקרי – הקרקע.

המדינה הפריטה את ההגנה מפני אסונות טבע ואפשרה לכל אדם להגן, לחזק את ביתו. התכנית הזו התקדמה בעצלתיים, בעיקר מפני שהמדינה הפריטה את התכנית לכוחות השוק, אותם כוחות שוק : יזמים, קבלנים ובעלי הון, שבמידה רבה אחראים לצמצום פתרונות הנדל”ן בישראל. הקבלנים יזמים, שהם מומחים בתחומם, ידעו לצמצם את התפתחות תחום הנדל”ן בישראל, הם יצרו ביקוש גובר והולך וכך מחיר הנדל”ן בישראל נסק לגבהים מסחררים. כיום משפחות צעירות מתקשות מאוד לרכוש דירה במחירים שפויים. מחירי הדיור בישראל עלו בשני העשורים האחרונים בעשרות ואפילו מאות אחוזים, והדירה ממשיכה להתרחק מיום ליום.

הגנה מפני טילים, לאחר כמה סבבים אלימים בין ישראל ללבנון ולעזה, שינתה התכנית את ייעודה ונוספה אפשרות לשדרג בניינים ישנים על ידי תוספת חדר מוגן – ממ”ד, כך הפכה התכנית להגנה מפני טילים. גם בשלב הזה, המדינה הפריטה והפקירה את האזרח לגורלו ולכוחות השוק. כך מצאנו את עצמנו, תושבי ישראל, שבויים במאבקי כוחות בין בעלי הון, יזמים וקבלנים לבין בעלי הדירות על הסכמה מצד אחד לוותר על הזכויות בנכסים העיקריים ומנגד אפשרות ליזמים לשדרג את הבניין ולזכות בהטבה נדלנית בצורת תוספת יחידות מגורים למכירה .

התחדשות עירונית,  במשך הזמן, תמ”א 38 שינתה את ייעודה לתכנית להתחדשות עירונית, זאת אומרת תכנית לשינוי וחידוש פני העיר. המשמעות החדשה של התכנית עשויה לפתור כמה בעיות בתחום הדיור. צמצום עתודות הקרקע, חיסכון בשטחי ציבור, בנייה חכמה מחדש של חלקי העיר הישנים והמוזנחים, השקעה בתשתיות מודרניות, ייצור אלפי יחידות מגורים חדשות.

אולי שהרשות המקומית תשתתף בתכנית ההתחדשות העירונית

מדוע רשויות מקומיות אינן מקדמות את תכניות התמ”א 38 ?
השתתפות,  הרשויות יכולות להשתתף  בפרויקטים, במיוחד באזורים החלשים, ובתום הבניה הרשות המקומית תזכה לחלק מהתוצרת, דירות שתוכל בעזרתן להמציא פתרונות ראויים לקהילות העירוניות. חלק מהדירות יהיו בבעלות הרשויות והן תשכרנה אותן, או תיישב בהן אוכלוסיות ראויות, נזקקות או בעלי צרכים מיוחדים.

מקור תקציבי, הרשות המקומית רשאית לדרוש מהיזם להשתתף בזכויות החדשות, הרי הרשויות פוטרות חלק מהבניה החדשה או המתחדשת ממיסים שונים: מס שבח, ארנונה ועוד. דרישה זו, תיצור מקור תקציבי נוסף לרשויות, שרבות מהן סובלות מחוסר כרוני במשאבים כלכליים. הרשות המקומית, תוכל לקבל כ 10% מהזכויות החדשות, וכך תוכל לשפר את איכות חיי תושביה, במיוחד אלו הנזקקים. נוסף לזאת יחידות אלו עשויות לסייע במימון יוקר המחייה העתידי של הדיירים, בעלי הנכסים המקוריים.

רעיון צודק והוגן, לא רק שנראה על פניו נכון, הוא פתרון צודק והוגן. במקום לבנות בנין שחצי או שליש מדייריו הם מוחלשים, וכך הבנין יהפוך למלכודת לאוכלוסיה שתרע את איכות החיים במקום לשפר אותה. בבנייה החדשה הרכב הדיירים יהיה יותר מאוזן חלק חלשים וחלק חזקים כך, הקיימות החברתית והקהילתית תשמר.

הפתרונות הקיימים היום מבשרים התפתחות של בעיה אורבנית:  חצי עד שליש מהדיירים בבינינים המשודרגים הם  בעלי הנכס הוותיקים – אוכלוסיה מוחלשת שתתקשה לממן את  עלויות התחזוקה של הבנין החדש.

פתרון נוסף קיים במסגרת תכניות פינוי בינוי או הריסה ובנייה, בהם היזמים מרכזים את האוכלוסייה, בעלת הנכסים המבוגרת או החלשה מכל בניני הסביבה לבנין אחד, הנבנה ראשון. שאר הבינינים החדשים מיועדים לשוק החופשי. כך מרכזים אוכלוסיה חלשה בבנין אחד.
שימוש נכון ברעיון התחדשות עירונית, מעבר לבניה חדשה של מבנים שמירה על איזון נכון ופיזור האוכלוסייה הוותיקה בכל בניני הפרויקט ולא בצורה מרוכזת, מאפשר הקמת שכונה קהילתית ללא תדמית של כישלון ובהמשך השכונה תתפתח ותפרח בטבעיות גם כלכלית וגם קהילתית.
בני ברק היא דוגמה לאחת הערים הצפופות והעניות ביותר בישראל, נמצאת בתחילתה של תכנית להתחדשות עירונית. הנהגת העיר יזמה תוכנית להוספת אלפי דירות, שחלקתן יהיו בבעלות העירייה.

שינוי השם מתמ”א 38 לתוכנית להתחדשות עירונית עשוי להיות פתרון נכון יותר וכוללני שגם בעלי הדירות, גם היזמים וגם הרשות המקומית יכולים לשתף פעולה בצורה מוצלחת ולא פחות חשובה הוגנת וצודקת.

תמ”א 38 | 0.4 הריסה ובניה

תמ”א 38/2 היא התפתחות של תמ”א 38/1. זו תוכנית הכוללת שינויים משמעותיים, שנועדו לאפשר התפתחות עירונית, ולמעשה בנייה מחדש של בניינים מודרנים במקום הבניינים הישנים שיהרסו. לתמ”א 38/2 ניתן לקרוא בשם מדוייק יותר תוכנית להתחדשות עירונית. במסגרת התוכנית ניתן להרוס מבנים ישנים ולהקים חדשים תחתם, ניתן לשנות שכונות על ידי הרס הישן, תכנון עירוני חדשני, הכולל את השירותים הראויים לסביבת מגורים מודרנית. ויותר מכל זה, ניתן להשתמש בקרקע הנוכחית כדי להגדיל את מספר הדירות.  

מדוע מדינת ישראל אינה מקדמת את תוכנית תמ”א 38/2 ?

מהי תוכנית תמ”א 38/2 ?

התוכנית, כאמור, היא התפתחות מתמ”א 38/1 לתוכנית חדשה לחלוטין. אם תמ”א 38/1 היא שדרוג הבנין כפי שתואר ברשימה קודמת תמ”א 38, חיזוק, תוספת חדר מוגן, מרפסת ושדרוג חזית הבנין, אז תמ”א 38/2 מתייחסת להרס הבנין ובנית מבנה חדש לחלוטין בהתאם לתקנות החדשות. נוסף לזאת בתוכנית הזו ניתן להרחיב את הבנין בהתאם לתמ”א 38. זאת אומרת במקום הבנין הישן יבנה בנין חדש המשתרע על פני שטח גדול יותר ב 25-35% מהבנין הישן. הבנין החדש יכפיל את יחידות המגורים בקרוב לפי 3 מהבנין הישן, כך לשם ההמחשה בבניין ישן,  שהיו בו  24 – 16 דירות, בבניין החדש יהיו בין 50-75 דירות. השינויים הם רבים רחובות של כמה עשרות דירות יהפכו לרחובות של כמה מאות דירות. המשמעות לשינוי הזה, היא השפעה על כל תחומי החיים: איכות, שקט, צפיפות, תשתיות חניות, תנועת רכב, ניקיון, מוסדות עירוניים וקהילתיים, תאורה.

הבעיה היא שהרשויות הפריטו את איכות החיים של התושבים לידי כוחות שוק של יזמים, דיירים, ובעלי הון, מבלי לתת את הדעת על המורכבות הזו של השינוי על חייו של התושב.

בשינוי הזה רבים נהנים, בעיקר, היזמים והקבלנים, והמפסידים העיקריים הדיירים בעלי הנכסים.

מה מקבל כל אחד ?

היזם / קבלן: מקבל שטח אדמה חינם, מקבל מאות עד אלפי מ”ר לבניה חינם לבניית בנין חדש. נכון היזם צריך להמציא ערבויות או הון בסיסי כדי לעמוד בהתחיבויות, אבל התחיבויותיו המוקדמות נמוכות מאוד בהשוואה לבנייה עצמית של בנין על קרקע משלו. היזם מודע יותר מהדיירים לשווי היוזמה ולעיתים מגלה נדיבות, במסגרת ההסכם מממן את מרבית ההוצאות, ועם זאת מרבית היזמים מציעים מעט מידי לדיירים בעלי הנכס.

הדיירים / בעלי הנכס מקבלים בנין חדש, בעל תשתיות חדשות לחלוטין, הכל בהתאם לתקנות ולתקני הבנייה העדכניים, בתמורה לויתור על זכויות הבניה הקיימות והזכויות שהן חלק מתמ”א 38, ויתור על הרכוש המשותף: קרקע, גינה, חניה וגג משותף, כאמור אלפי מ”ר. 

תמ”א 38/2 בניה מחדש

למעשה זהו  השינוי העיקרי בין תוכנית תמ”א 38/1 לבין תוכנית תמ”א 38/2. בשאר ההיבטים אין שינוי משמעותי.  

פרק הזמן לקבלת ההיתרים השונים ולהשלמת הבניה, הוא בין 4-7 שנים בתמ”א 38/2 בדיוק כמו בתמ”א 38/1 . פרק הזמן הזה אינו מתקצר, לעיתים בדיוק ההיפך, כאשר הדיירים בעלי הנכס מתחילים להבין את המחיר היקר, שעליהם לשלם.

מערכת היחסים בין הדיירים, בכל תוכניות התמ”א, מערכת היחסים, שנרקמה במהלך השנים מתקלקלת, בעקבות ניגודי האינטרסים והמטרות. חלק מהדיירים הוותיקים והמבוגרים נדרשים לשנות את סביבת המגורים, שבנו והתאימו לעצמם במשך השנים, ידרשו לעזוב את ביתם לדירת ביניים שכורה להשלמת הבנייה בפועל, ולאחר מכן לחזור לבית החדש.

יוקר החיים משתנה מקצה לקצה: תשלומי האחזקה השוטפים, כמו: ועד הבית וארנונה, מעלית, חניה מתייקרים בעשרות אחוזים. אם הוצאות האחזקה האלו הסתכמו ב 100-300 ש”ח לחודש, הרי שבמציאות החדשה, ההוצאות האלו יכפילו ואף ישלשו את עצמם ל 500-1500 ש”ח לחודש.

אוכלוסיה מבוגרת או מוחלשת, לרוב אינה מצליחה לעמוד בתשלומים ובהתחייבויות הקיימות.

מה יקרה עם התושבים הוותיקים ? האם יאלצו למכור את הנכס ולעבור לאזורים מוחלשים יותר ? האם העיסקה, של תמ”א 38 משרתת את הדיירים הנוכחיים או את יורשיהם ?

בשאלות אלו וברבות אחרות, אנחנו באתר אשדודלייב נעלה, נציף וננסה למצוא תשובות, בפרקים הבאים של סדרת תמ”א 38 באשדוד.