1.0 תמ”א 38 מנגנון לנישול הדיירים

התדמית של פרויקט תמ”א 38 כניצחון לכולם (win win situation) הוא מטעה בלשון המעטה. למעשה זהו מנגנון משוכלל שנועד לגנוב ולנשל את הדיירים מרכושם.

כדי להבין את המשמעויות הנסתרות של תמ”א 38 למינהו, יש לבחון את ההשפעות של הפרויקט על מי שקשור אליו. מי מרוויח ומי מפסיד.

 

כמו שנכתב על ידנו בעבר, פרויקט תמ”א 38, או בשם החדש והמכובס “התחדשות עירונית”, זהו פרויקט המעניק לבעלי ההון מאות מ”ר וקרקע בחינם, לבניית דירות חדשות, ומעניק לבעלי הדירות אפשרות לשדרג את דירותיהם. הנכסים מעלים את ערכם על ידי חיזוק היסודות, שיפוץ החזית, הכנסת טכנולוגיה חדשה בחלק מהדירה, הוספת קומות, הוספת מעלית, הגדלת הדירה בעשרות מ”ר בודדים וככל הנראה גם העלאת ערך הדירה.

פרויקט תמ”א 38 או התחדשות עירונית הוא מנגנון
לנישול והשתלטות על נכסי הדיירים.

חשוב להבין שבעלי הדירות אינם מקבלים תמורה ממשית, כסף ביד. מימוש התמורה מחייב מכירת הנכס. במילים אחרות הפיתוי לבעלי הדירה הוא בפיתוח, שדרוג הדירה ובסופו של הפרויקט, העלאת ערך הנכס.

אם לחלק מ
בעלי הנכסים, אין ולא היו אפשרויות כלכליות מלכתחילה
(מוחלשים מבחינה כלכלית וחברתית ), הרי שבסופו של הפרויקט הם יצטרכו לשלם כפול ויותר ממה ששילמו לפניכן על התחזוקה השוטפת של הנכס. אם כך, נוצר מסלול המחייב את בעלי הנכסים, שהעבירו חלק ניכר מזכויותיהם לידי היזמים, לעזוב ולמכור את רכושם ולעבור למקום אחר באותה רמה שבה חיו לפני הפרויקט.

אמנם, רעיון  ההתחדשות העירונית, נשמע טוב, אפילו טוב מאוד, אם כן, מדוע במשך כ 15 שנה רק 1-2% מהמבנים בעלי הפוטנציאל נכנסו לפרויקט תמ”א 38 ?

התשובה המידית, היא שכוחות השוק, כנראה יודעים דבר או שניים.
זה לא מאוד משתלם. לא ליזמים, לא לבעלי הדירות ולא בלרשויות, וודאי לא בפריפריה.

מדוע ערים רבות מקדמות את הפרויקטים האלו, האם לא בדקו את הערכים. את מי משרתים ראשי הרשויות, את התושבים, את העיר או את בעלי ההון ?

 

0.9 הסכם גג באשדוד

אשדוד מצטרפת למאבק הארצי נגד תכניות הבנייה בערים

תושבי אשדוד מאחדים כוחות עם תושבים בערים רבות בישראל, ויוצאים למאבק נגד מוסדות התכנון והבניה. ערים נוספות שהצטרפו למטה המאבק ארצי הן: נתניה, הרצליה, כפר סבא, הוד השרון, אשדוד, רמת השרון, פתח תקוה, קרית אונו, תל אביב, באר יעקב, נהריה וכן המועצה המקומית עמק חפר.

הקמת הממשלה הנוכחית, לוותה בתהליכים רבים של שינוי, כאשר יו”ר מפלגת כולנו, משה כחלון, הצליח לרכז סמכויות רבות, כדי לממש את סדר היום של מפלגתו כולנו. כחלון למד מניסיונו הכושל של יאיר לפיד, יו”ר מפלגת יש עתיד, שלא הצליח להבטיח את מימוש סדר היום שהבטיח. 

הזרוע הביצועית היעילה ביותר בישראל

משה כחלון קיבל את משרד האוצר, הוא הצליח לרכז תחת משרתו סמכויות רבות, בין היתר את האחריות על מנהל מקרקעי ישראל, על היחידות במשרד הפנים האחריות על תהליכי התכנון והבנייה. כך הצליח ליצור את הזרוע הביצועית החזקה ביותר במשק הישראלי, את משרד האוצר.

שיתוף הפעולה  של “פקידי האוצר” עם הרשויות המקומיות, הפכו את ראשי הערים בישראל לזרוע הביצועית של המדינה, של מוסדות התכנון וביחד, הם פועלים במרץ רב כדי לקדם תכניות להתמודדות עם בעיית הדיור בישראל: הפרויקטים של שר האוצר: “מחיר למשכן”, בו מתקיימות הגרלות הקובעות את הזכאות לדירות ברחבי הארץ. כחלון כשר אוצר קושר את ראשי הערים ב “הסכמי גג” המעניקים חבילות מאוד מפתות לעיריות, למשל אשדוד,  שיתחייבו לבנות בהיקפים גדולים מאוד. חבילות ההטבות כוללות: תקציבים מוגדלים, תוספת שטח לעיר וסיוע בפרויקטים החשובים לעיר: חינוך, תשתיות, מבני ציבור, תעשייה ועוד.

לא, לשיתוף הציבור, זו המדיניות.

לצד התועלות שהערים מקבלות, יש התנגדות עזה של תושבי הערים להסכמי הגג, המאיימים על איכות חיי התושבים, מאיימים לשנות את אופי הערים ללא דיון ציבורי. מתברר שהסכמי הגג, נידונים זמן רב ללא ידיעת הציבור. העירייות קיבלו כבר מקדמה בתקציבהן על חשבון הסכמי הגג, כפי שניתן לראות בתקציבי העיריות ל 2017. למשל תקציב העיר אשדוד שהוגש ב 4/1/2017, כולל סעיפים בסכום כולל של למעלה מ 850 מיליון ש”ח לפרויקטים שונים

לאחרונה החלה התקוממות עירונית, והיא מקיפה את תושבי הערים: באשדוד, בפתח תקווה, בראש העין, קרית גת המתגייסים למאבק .  תושבים בערים אלו עתרו לבית המשפט נגד מימוש הסכמי הגג, במיוחד לאור המדיניות של המדינה דרך ראשי הערים, שלא לשתף את הציבור בתהליכי קבלת ההחלטות. בעיר אשדוד, התכנסה הנהלת העיר לאשר את הסכם הגג, בהודעה מוקדמת של שבוע בלבד. בית המשפט חייב את העירייה לקיים דיון נוסף ולהעביר את פרטי ההסכם לעותרים: חברי אופוזיציה, תושבי העיר והחברה להגנת הטבע.

ניתן לראות שמאבק תושבי הערים בישראל נמצא בראשיתו, אבל התעוררות הציבורית, ההתגייסות של תושבים וארגונים בגיבוי בית המשפט ממלאות את מפרשי המאבק האזרחי. האם ישראל נמצאת בשלב נוסף של המאבק לצדק חברתי, שסחף ב  2011 את שכבות הביניים בישראל.
המהפכה, כאמור, בתחילתה, אבל ימים יגידו מה יהיה בסופו של
“הקייץ הישראלי 2017”.

מדיניות קבלת ההחלטות בעיריית אשדוד

מעקב אחרי תהליך קבלת ההחלטות של העיר אשדוד, מבהיר שהמדיניות היא לקבל החלטות ללא הפרעה, לבד במחשכי קומה חמישית של בניין העיריה המרשים. הזמנת אנשי שלומנו, לקבל החלטה, ללא מעורבות הציבור, ללא שיתוף וללא אפשרות להתנגד. התחלת ביצוע העבודות לפני קבלת ההיתרים הדרושים מתוך הבנה שניתן בוועדת הבניה המקומית לאשר כל מה שהעירייה רוצה. המדיניות הזו נבחנה על ידי היועץ המשפטי לממשלה, שהחליט להעביר את קבלת ההחלטות לוועדה בניה מחוזית. המדינה דרך היועמ”ש, לא סומכים על קבלת ההחלטות של עיריית אשדוד.
למה שהתושבים יסמכו על קבלת ההחלטות שלך הנהגה שהחליטה כמדיניות לא לשתף את הציבור.

דוגמה לתהליך קבלת החלטות של החברה העירונית אשדוד, שהיא חברה בבעלות מלאה של עיריית אשדוד ולכן גם לתושביה.

לפני כמה שנים, ב 2010, מישהו בעירייה חשב על רעיון טוב. להקים חניון למשאיות, כדי שלא יחנו לאורך רחובות העיר.
הוזמן סקר ממשרד רו”ח, לבדוק, מה שצריך לבדוק: עלויות, תחזוקה, יעילות, כדאיות כלכלית וכל מה שצריך… בסדר גמור, כמתבקש.

מבצעי הסקר הגיעו למסקנה נחרצת:

אין כדאיות כלכלית, הפרוייקט לא יניב רווחים,
ההיפך, הפרוייקט יניב הפסדים.

את ההמלצה הזו, הסבירו ופירטו: אין תחבורה ציבורית נגישה למקום, יש צורך בביצוע עבודות אחזקה שוטפות ויקרות. מה הייתה תגובת החברה ?

ממש כמו בעיר חלם.

תשובת מנכ”ל חפ”א למבקר בדו”ח ביקורת מיוחד – אפריל 2015: ” המכרז לביצוע העבודות, כבר יצא,  ואפילו יש צו להתחלת העבודות לקבלן הזוכה”

זו הייתה החלטה של המנכ”ל הקודם ” לפני שמנכ”ל החברה מונה לתפקידו. לא ניתן לשנות את מקום החניון ואת אופן הפעלתו”

מנכ”ל חפ”א הציע להקים חניון לרכב פרטי שישמש את נהגי המשאיות.

הערת מבקר העירייה, מילים רשומות בדו”ח ביקורת מוסתר, את מי זה מעניין.

” על העירייה היה ליזום סקר היתכנות עוד לפני תחילת ביצוע העבודות, ולא במועד המאוחר שבו הוא נעשה.”

 

דו”ח ביקורת מיוחד- אפריל 2015
דו”ח ביקורת מיוחד- אפריל 2015

ההתנהלות הזו נשמעת לכם מוכרת ?
נכון מאוד. זו המדיניות של עיריית אשדוד, קודם מחליטים, מתחילים לבצע, לא מקבלים אישורים, לא מקשיבים לציבור, לא מאפשרים לתושבים להתנגד.
שאף אחד לא יפריע, שאף אחד לא יערער על ההחלטות, רחוק מעין הציבור ובלי שיתוף הציבור. 

חלק מהפרויקטים הגדולים והקטנים שעיריית אשדוד הוציאה לפועל בשנים האחרונות פעלו בדיוק בתהליך דומה של קבלת החלטות: פרויקט reway, תוכנן ומתבצע ללא שיתוף הציבור, רק בהחלטה מנהלתית של הנהלת העיריה. ללא שיתוף מועצת העיר, ללא שיתוף הציבור ללא שום דיון משמעותי.
להזכיר, ההחלטה על פרויקט ה reway התקבלה ב 2012 ותחילת ביצוע העבודה  רק ב 2017. זה לא שיתוף הציבור.
פרויקט הקמת 6 כיתות גן ברחוב הדולפין, החל בוקר אחד בלי שום הודעה מוקדמת, בלי שום שיתוף הציבור. כאשר תושבי הרחוב התארגנו ובעזרת עו”ד מאלצים את העירייה לקיים מינהל תקין. וועדת הבניה המקומית, זו שהיועץ המשפטי לממשלה שלל ממנה דיונים וקבלת החלטות מרמה מסוימת, וחייב את העירייה לקבל אישור מוועדת בניה מחוזית. היועמ”ש לא סומך על תהליכי קבלת החלטות באשדוד. התושבים צריכים להיות מודאגים.

זו, לא טעות, זו מדיניות.

זו לא שחיתות חוקית, אבל זו מדיניות של העירייה, חובה לאלץ את העיריה והנהגתה לנהל דיון ציבורי למען העיר ותושביה.
העירייה החליטה להאבק בתושביה, זו המדיניות.

דרך קבלת ההחלטות הזו, היא המדיניות של עיריית אשדוד, והיא ממשיכה להתקיים.
בימים האחרונים הנהלת העיר (חברי הקואליציה העירונית) התכנסה כדי להחליט על פרויקט ענק ומגלומני, של העיריה והעומד בראשה, להקים 30 אלף יחידות דיור בעיר. כיום יש בעיר אשדוד כ 65 אלף יחידות דיור. המשמעות של המספרים האלו, היא, שהעיר תידחס ותצופף יותר.
כבר היום, הצפיפות באשדוד, היא הגבוהה ביותר בישראל
(30 אלף איש לקמ”ר בנוי) בערים הגדולות בישראל. עם אישור הפרוייקט העיר תגדל יותר. 

אם טובת התושבים והעיר לנגד עיניה של הנהגת העיר, עליה לפעול להגדלת שטח העיר, על חשבון השטחים החקלאים של המועצות האזוריות בסביבה.

 

רחל בר-יוסף-דדון, פסיכולוגית קלינית

טיפול פסיכולוגי בגיל עשרים ומשהו

גיל עשרים ומשהו הוא גיל חשוב. זהו גיל שבו לוקחים החלטות גדולות לגבי החיים: מה ללמוד, במה לעבוד, כמה לחסוך ועם מי להינשא (ועם מי לא). גיל עשרים הוא גיל שבו אתה כבר לא בחסות הוריך, אבל בכל זאת הם משמשים לך משענת, ברמה כזו או אחרת.

בגיל עשרים ומשהו אתה בעצם בפעם הראשונה יוצא באמת אל העולם לבד. במובן מסויים, בגיל עשרים אתה בוגר מאוד, אבל אתה גם מאוד חדש בעולם המבוגרים. אתה בעצם, הכי צעיר שם…

בגיל עשרים ומשהו יש הרבה יותר בחירות מאשר בגיל העשרה לגבי לימודים, עבודה, זוגיות, מגורים כספים ועוד. הבחירות האלו הן מאוד מבלבלות, ויוצרות את הצורך לקחת החלטות. יחד עם זה, הבחירות האלו יכולות לאפשר לך לעמוד באתגרים קשים, ולהשיג הישגים חשובים.

ומדוע אני כותבת היום על גיל עשרים ומשהו?

אני כותבת על הגיל הזה, משום שהרבה צעירים בגיל הזה נוטים להגיע לטיפול פסיכולוגי אישי. מבחינתי, אני מנסה להבין מדוע הם פונים כל-כך הרבה לטיפול פסיכולוגי אישי בגיל הזה.

והתשובה הברורה שאני משיבה לעצמי היא, שבאמת בגיל הזה, אנחנו לראשונה עושים את צעדינו לבד בעולם המבוגרים. כל מה שעשינו עד עכשיו – עשינו כילדים של ההורים שלנו: גרנו אצלם, הקשבנו להם (או לא), חיינו בזכות הכסף שלהם, למדנו בבתי-הספר שהם רשמו אותנו.

בגיל עשרים ומשהו אנחנו עצמאיים יותר, והעצמאות הזו היא לא קלה.

העצמאות הזו דורשת מאיתנו יכולות, שלא תמיד יש לנו. היא מאתגרת, אבל גם מקשה.

ואני חושבת על צעירים וצעירות שהגיעו אלי לטיפול פסיכולוגי בגיל הזה, ועד כמה אני מרגישה שהם השתמשו היטב בטיפול הפסיכולוגי. עד כמה הטיפול הפסיכולוגי עזר להם לפרוש ולהבין באופן ברור מהם הקשיים שבפניהם הם עומדים. הטיפול נתן להם אוזן קשבת נייטרלית ומקצועית, שבפניה הם פרשו בחופשיות את קשייהם.

והטיפול הפסיכולוגי גם דרש מהם לענות על שאלות חשובות: מה אני באמת רוצה מחיי? מה מעניין אותי? מה אני אוהב באמת? איזו זוגיות אני רוצה שתהיה לי, ומתי?

והטיפול הפסיכולוגי גם הציב אותם בפני חולשות שלהם, שעד עכשיו הם איכשהוא הסתדרו איתן (או לא), אבל עכשיו הם בוגרים יותר להתמודד איתן, ולהשתדל לרכך אותן. הם היו צריכים להתמודד עם חולשות כמו: קושי לבחור ולקחת החלטות, קושי להבין מה אני רוצה, קושי להתמיד, פרפקציוניזם, ביקורתיות, רגישות-יתר ועוד.

אבל דווקא הדיבור הפתוח, החופשי, שנוצר בטיפול סביב החולשות שלהם – חיזק  אותם. לדבר על החולשות זה לא אומר למחוק אותן מיד. אבל זה אומר להכיר בהן, לזהות אותן ללמוד דרכי התמודדות איתן.

אני לא רוצה להאריך ברשימה הזו יותר מדי, למרות שיכולתי לכתוב הרבה על הטיפול הפסיכולוגי בגיל עשרים ומשהו. אני רוצה שהרשימה תהיה קריאה עבור בני הגיל הזה, שחושבים על אפשרות לטיפול פסיכולוגי אישי. אני רוצה שהרשימה הזו תעזור להם להבין שטיפול פסיכולוגי אישי בגיל הזה יכול לתרום להם המון.

אז בהצלחה לבני העשרים ומשהו, ובהצלחה גם להוריהם ולכל המלוים שלהם, שלרוב מלוים אותם בדאגה, באהבה וברצון לעזור לעבור את הגיל הזה בהצלחה – עד כמה שניתן.

רחל בר-יוסף-דדון היא פסיכולוגית קלינית מנוסה, המתגוררת ועובדת באשדוד. מטפלת במבוגרים, מתבגרים וילדים, בטיפול אישי, זוגי ומשפחתי.

טל.: 08-8659590 אימייל: rachelbada@gmail.com

לאתר:  www.hargasha-tova.com

בית חולים באשדוד 2017

מה הסיפור של בית החולים באשדוד ? הרי הוא כבר קיים והתחיל לפעול. האם ניתן לברך על המוגמר ? ערכנו סרטון בדקה אחת, שווה צפייה.

לפני הברכות, סקירה קצרה בדרך שהעיר אשדוד עברה מרגע הרעיון עד להגשמתו. 
ב 1993 התחיל תהליך הקמת בית החולים באשדוד. בשנה זו, פורסמה תכנית מתאר ארצית ( תמ”א 31 ), שכללה הקמה של בית חולים באשדוד. ב 2002 בעקבות לחץ של תושבי אשדוד נחקק חוק בכנסת שקבע, תוך 6 שנים יוקם בית חולים באשדוד. כמובן, דבר לא קרה, המדינה דרך פקידי האוצר התחמקה ודחתה את הקמת בית החולים ל 2020. 

עיריית אשדוד והתושבים עתרו לבית המשפט הגבוה לצדק (בג”צ), כדי, שזה יחייב את המדינה לקיים את החוק, הקמת בית חולים באשדוד. המדינה, בהמשך למדיניותה “גררה רגלים”, עיכבה ככל הניתן את הקמת בית החולים באשדוד.
מ 2009, ניתן לראות תהליך די מסודר של התקדמות, נקבע שטח בית החולים, התקיימו מכרזים על הפעלת בית החולים והחלה הבניה בפועל של בית החולים.

ב 2010 פרסם מכון המחקר של הכנסת נתונים על מצב הבריאות בישראל. מן המחקר עלה אז, שבחלק הדרומי של ישראל 65% משטח  המדינה מתיישבים  16% מאוכלוסיית המדינה. 

עוד עלה מהמחקר, ש 6.8 מתוך 1000 תינוקות נפטרים מהשוואה ל 4.3 מתוך 1000 בשאר המדינה.
בדרום יש 1.5 מיטות אשפוז בהשוואה ל 2 מיטות אשפוז בישראל ושני בתי חולים בלבד באילת ובבאר שבע. מחקר הכנסת  הוכיח את  הידוע, יש צורף מיידי בהקמת בית חולים נוסף בדרום.

היום אמצע 2017, ניתן לראות את בית החולים עומד על תילו, מעוצב כמבנה מודרני, יש האומרים שבית החולים על כל מערכותיו הוא הכן המודרני ביותר בישראל.

עם זאת ואחרי הדברים האלו, בתי החולים בסביבה חוששים מפני הפעלתו המלאה של בית החולים באשדוד. לאורך כל הדרך, במיוחד בחמש השנים האחרונות, הביעו את החשש מבריחת מוחות, מאין צורך, מצמצום ההכנסות ועוד נושאים נוספים. ההתנגדויות ביטאו את החשש שלהם מפני השינוי, החשש שלהם מפני התייעלות, החשש שלהם מההצלחה של בית החולים החדש והצעיר באשדוד.
זה המקום להרגיע. פתיחתו של בית החולים באשדוד פותחת גם המון אפשרויות והזדמנויות. התקנים, משרות של עובדי בתי החולים, לא רק שלא הצטמצמו אלה גדלו. עוד 500 רופאים, עוד 1200 אחיות ועוד מאות, או נכון יותר,  אלפי משרות ותקנים לשדרוג רמת הבריאות באשדוד ובדרום ישראל.

מכאן אנחנו מאחלים הצלחה ובריאות טובה לכולם.

0.8 | תוכנית בינוי עירונית ( תב”ע)

האם יש חשיבות לקיומה של תכנית מיתאר לעיר (תב”ע).

תכנית בינוי עיר, ( תב”ע) היא תוכנית שבה מסומנים גבולות המותר והאסור של התכנון העירוני. בתב”ע ניתן לדעת את ייעודי השטחים העירוניים: מגורים, מסחר, שירותים, ציבוריים, תעשייה, פנאי, ירוק, חופים ועוד המון פרטים חשובים לגבי שטח העיר. ללא תכנית בינוי או מיתאר לעיר, יש מצב של אנרכיה וכאוס. כאשר יש תב”ע, יש הבנה מה מותר, היכן וכיצד. כאשר אין, זו קרקע פוריה לשרלטנות לפגיעה בציבור התמים, שאינו מודע לתכניות או אולי למזימות הנרקמות מתחת לפני השטח. גם אם “הכל חוקי”, אין זאת אומרת שזו לא שחיתות פוליטית או חברתית.

קידום עינינים או אינטרסים צרים של קבוצות זה פגיעה בעיקרון השוויון ובעיקרון ההזדמנות השווה. כאשר מקורבים פועלים לקדם ענין צר של קבוצה אחת , הם מעניקים יתרון לקבוצה אחת על פני האחרות, לכן זו שחיתות פוליטית, כלכלית או חברתית, ואפילו אינה חוקית. השימוש החבוט במושג ” הכל חוקי” אינו תקף, זו כמובן שחיתות, אמנם לא בהיבט החוקי, אבל זו עדיין שחיתות.כדי להפוך את השחיתות ללא חוקית צריך להגיע לבית המשפט, ושם יקבע המימד החוקי.

בית המשפט דן ועוסק רק בפרשנויות לחוקים שנחקקו על ידי המוסדות המוסמכים: כנסת, רשויות שלטוניות, בתי משפט. אבל המשפטנים, שהם שכירי החוק עבור יוזמי התכניות והשינויים, יודעים יותר מאשר האחרים שמוסדות החקיקה פועלים לאט ובדרך כלל מגיבים מאוחר למציאות או כאשר הם נדרשים, כאשר אדם או קבוצה מרגישים נפגעים ומצליחים לגייס את המשאבים הדרושים לתבוע. החברה בה אנו חיים היא גם מודרנית, והיא משתנה בקצב מהיר ביותר, החוק לא מצליח לחזות את המציאות לכן הוא מגיב ואינו יוזם.

בתחום העירוני, חשוב מאוד שהרשויות יקבעו את הצרכים ואת גבולות הפעילות, למשל על ידי יצירת מסגרת מוסכמת של תכנית מתאר ערונית, תב”ע.

הרשויות המקומיות לעיתים בשיתוף עם הרשויות הלאומיות מקדמות תכניות שנועדו לעצב את המציאות בהתאם להשקפת עולמם, זה בסדר, אבל בהעדר מסגרות מקובלות, מאושרות וחוקיות, רשויות אלו פועלות לכאורה בסתר, הרחק מעיני הציבור וללא שיתופו.

כדי להבין את המשמעות החריפה של הדברים האחרונים שנאמרו, ניתן לבדוק כיצד תכניות יוצאות אל הפועל, למשל באשדוד בשנים 2012-2013 התכנסה ועדה במשרד התחבורה, וועדה בעיריית אשדוד, שבהן הוחלט  ואושר לבצע תכנית לשינוי פני העיר בתחום התחבורה, reway. העיר אשדוד נבחרה להיות מודל ראשון לשדרוג רשת תחבורה המונית ציבורית וצמצום התחבורה הפרטית. מרגע ההחלטה ישבו צוותים שרטטו, תכננו וקבעו תכנית אדירת היקף. ההחלטות התקבלו כחוק, התקיימו ישיבות נערכו בחירות של אנשי מקצוע, אולי גם ההנהגה הפוליטית. במשך כ 6 שנים ישבו הצוותים על המדוכה קבעו, תכננו, אישרו, תיקצבו ועשו כל מה שצריך. דבר אחד הם לא עשו, הם לא דיווחו כראוי לציבור, הם לא שיתפו את הציבור, זה שמהלך חייו עמדו להשתנות, בכל הקשור לנסיעה ותנועה בעיר. יום בהיר אחד עיריית אשדוד הודיעה בעיתונות המקומית שכבר אחרי החגים מתחילה תכנית לשדרוג התחבורה הציבורי. מאז תחילתו של הפרויקט reway. העיר הפכה לפקק אחד ארוך ומתמשך בשעות הבוקר ובשעות אחרי הצהריים. תגובות העירייה היו אגרסיביות, מתעלמות ומזלזלות.

זה היה התהליך, כמוהו מתרחשים עוד כמה תהליכים, היכן שהחוק אינו מחייב להודיע לציבור, לשתף את הציבור, ובאיזה מידה, ההנהגה הפוליטית והפקידות המקצועית אינה עושה זאת, אינה משתפת את הציבור.
זו לא מקריות זו מדיניות.

פרויקט נוסף, שתהליך ביצועו פעל כך, הוא פרויקט שינוי פני רחוב הדולפין ברובע ד’. ” הכל חוקי”, הודיעו בוועדת הבניה בעיריית אשדוד, “…לפי החוק איננו חייבים להודיע…” הכוונה שתכנית המתייחסת לעד 3 דונם לא מחייבת הודעה לציבור. התכנית ברחוב הדולפין מתייחסת לשטח של כ 2 דונם. זהו כאמור פילפול משפטי שנועד למנוע התנגדות מקרב הציבור הרואה את עצמו נפגע.
תהליך החשיבה והביצוע היה הרחק מעיני הציבור, והתוצאה הייתה, שערב אחד הוצב שלט המודיע על הקמת 6 כיתות גן בקצה הרחוב. ולמחרת הגיעו כלי עבודה כבדים והחלו בעבודה. בלי שהייתה לתושבים שום ידיעה על התכנית. מתברר בעירייה ישבה ועדה של אנשי מקצוע והכינה תכנית לביצוע ההחלטות. כמובן שלא נבדקה התמונה הכללית, כמו שאוכלוסיית הרחוב ובסביבה הקרובה היא מבוגרת, אוכלוסיית הילדים בגילאי הגן היא מחצית מהממוצע באשדוד, רק 6.6% בהשוואה לכ  10% בממוצע בעיר  וב 12.5% בקרב האוכלוסייה החרדית. בסביבה הקרובה , ברדיוס של 100 מ’ יהיו 13 גני ילדים, בית ספר יסודי ו2 בתי כנסת. אותה הנהגה והפקידות המקצועית לא חשבו להקים מבנה שיתאים לאוכלוסייה, אולי מרכז לאוכלוסייה הבוגרת.

פרויקטים נוספים מתוכננים ממש ברגע זה בחדרי חדרים והרחק מעיני הציבור, עד שהתכניות מבשילות מקבלות לכאורה את כל האישורים, ואז יום אחד בהיר או  מעונן התכנית יוצאת לפועל ומפתיעה את כל הסביבה, זה אינו מנהל תקין, זו מדיניות שנועדה מראש לפגוע בזכויות הבסיסיות  של תושבי העיר, זכותם של התושבים לדעת, כדי שיוכלו לבחור כיצד לפעול להסכים, להתנגד או לתבוע את העירייה ועושי דבריה.

כדי לשנות, כדי לתקן את העוולות וההתנהלות הפוגענית של העיריה והנהגת העיר כלפי התושבים יש לתכנן ולקבוע מה מותר ומה אסור.

זאת ניתן לעשות על ידי תוכנית בינוי עירונית ידועה ושקופה לציבור. שהציבור יידע בכל רגע מה עושים שליחי הציבור. עבור מי עובדים משרתי הציבור ? האם ישנם אינטרסים שונים, מנוגדים בתהליך קבלת ההחלטות ? הציבור צריך וההנהגה חייבת ליידע את הציבור על כל מהלכיה מראש.

תמ”א 38 | 0.7 שלטון מרכזי חלש הוא הרסני

העיר המודרנית הקדומה ביותר תוכננה על ידי היוונים, כבר במאה הרביעית לפנה”ס. מהנדס צעיר בשם היפודמוס ממילטוס, תכנן את הקמת העיר המודרנית ביותר עד זמנו, ולמעשה גם מתכנני ערים מודרנים מתבססים על התוכנית הזו, שנקראת למרבית הפלא, עיר היפודמית או בשם מוכר יותר תוכנית גריד (רשת).

מהי תוכנית העיר ההיפודמית ? 

זו עיר מתוכננת מראש, משתרעת על שטח רחב ומחולקת לרבעים רבעים, רחובות אורך ורחובות רוחב. רבעים המיועדים למגורים ורבעים המיועדים למסחר, רבעים המיועדים למבני השלטון ורבעים המיועדים לפנאי, רבעים המיועדים לבילוי, בידור ופנאי.
הרומאים שכללו עוד יותר את העיר היוונית – הלניסטית. הם היו אלו שהפיצו והרחיבו מאוד את השימוש בתכנון העירוני בכל איזורי הכיבוש באימפריה הרומית.  הרומאים, היו מאוד מעשיים בהשוואה ליוונים אותם ירשו. 

אם היוונים עסקו באומנות, בפילוסופיה, בהפצת הרעיון ההלניסטי הרוחני והמופשט, הרי שהרומים עסקו בעיקר בחומר, הם המציאו את הבטון והשתמשו בו ביד נדיבה להקמת מבנים גדולים ואדירים, הם שיבצו קשתות כמרכיב בסיסי בבניה, החל ממקדשים ותאטראות ועד אמפיתאטרונים ענקיים, כמו זה שנבנה ברומא – הקלוסיאום, שכלל 50 אלף מקומות ישיבה. הקלוסיאום לא היו המבנה הגדול ביותר בתכנון הרומי, היה מבנה נוסף ברומא, ששימש למרוצי כרכרות הרומיים, והוא נבנה להכיל 200 אלף מקומות ישיבה. 

הרומים דאגו לצרכי הציבור בכך שהקימו מערכות לאספקת מים לתושבים ולמתקני העיר, הם השקיעו באמות מים שהובילו מים ממרחקים, הם הקימו מאגרי מים ענקיים לשימוש שוטף ולתקופות שחונות. יותר מזה, הם סללו דרכים, חלקם שורדים עד היום, שחיברו את הערים ברשת מפוארת של כבישים.  הרומים הקימו יחידות להגנה על משתמשי הדרכים. הרומים העניקו מעטפת רחבה וכוללת לעיר, לתושבים ולסביבה הקרובה והרחוקה. שיא התקופה הרגועה והשלווה הזו נקראת “השלום הרומאי – Pax Romana”.

 אם העיר היוונים שימשה מרכז שאליו התכנסו אנשים רבים וראו את עצמם חלק מקהילה קוסמופוליטית משותפת, הרי העיר הרומית הוקמה למטרות ברורות, הפצת השליטה הרומית. בערים האלו התיישבו חיילים רומיים משוחררים, נשאו לעצמם נשים מקומיות והקימו משפחות.
בתכנון העיר הרומית הוכנסו מרכיבים אדריכליים אופיניים, כמו: מקדשים, מבני ציבור, רחובות רומיים, מערכות ניקוז, מרחבים ציבוריים, מתקני שעשועים וכל מה שניתן לראות בכל עיר רומית ברחבי האימפריה.

כאשר השלטון המרכזי הוא חזק, כך המרחב הציבורי
ותכנית העיר נשמרים

התכנון העירוני, כאמור ממשיך להתקיים עד היום. כל עוד השלטון המרכזי היה יציב וחזק התכנית הזו נשמרה, מי שפגע בה, על ידי בניה פירטית, על ידי הסגת גבול למרחב הציבורי נענש כמו שהרומים ידעו. הרומים נחשבים, כמי שפתחו את  החקיקה והמשפט הציבורי יותר מעמים אחרים.

בתקופות בהן השלטון המרכזי היה חלש, למשל במזרח התיכון הביזנטי, בעלי ההון, השררה והחוצפה בנו אל תוך המרחב הציבורי והרסו בכך את תוכנית העיר.
כמו בערים ביזאנטיות (מאות 4-7 לסה”נ), גם אצלנו בארץ, ניתן לראות כיצד הרחובות הרומיים הרחבים מצטמצמים על ל ידי בניה פרטית ופירטית.

איך הסיפור ההיסטורי קשור לעניינוי תמ”א 38 ?

היום, למרות שמקובל לחשוב שהמשטר בישראל יציב וחזק, יש עובדות בשטח המרמזות, דווקא על חולשתו של השלטון המרכזי. השלטון שתפקידו לשמור על הערכים ומשאבי הציבור, אינו עושה זאת. הדוגמה הבולטת במיוחד, היא התכנון וההוצאה לפועל של תוכניות התמ”א 38 למינהן.

היוזמה והביצוע של תוכניות אלו הופקרו לידי השוק הפרטי, והם דואגים בעיקר לשורת התוצאה, כמה ריווח נשאר להם. המדינה, השלטון המרכזי, מידי פעם נאלץ להתערב כאשר מתגלעות בעיות בין היזם לבין הדיירים, לבין השכנים, לבין הציבור. לרוב השלטון אינו מתערב, משאיר לשוק החופשי להתמודד ובדרך כלל להרוס את מירקם החיים שנרקם במשך שנים רבות.

ברשימות אחרות הצגנו באתר אשדודלייב בעיות ותחומים בהם השלטון המרכזי אינו מתערב, ומאפשר לכל מי שחפץ להיכנס לחלל הריק ולעשות בו כשלו. התוצאה היא, מעבר להרס מערכות היחסים בין תושבי העיר, גם הרס התכנון הקפדני והמקורי של העיר. בניינים העוברים את הטיפול של תמ”א 38, הורסים במידה רבה גם את תוכנית העיר, מצמצמים את רווחתו ואיכות חייו של הציבור, מצמצמים את מרחב התנועה, מעמיסים על תשתיות שאינן מיועדות לשינויים ובכך מקדמות את הפיכת חיי התושבים לסוג של גיהנום.

לפעמים, גם השלטון המרכזי פועל ללא שיתוף פעולה עם הציבור, כאשר מחליט להוציא לפועל סלילת כביש בעיצומה של מהפכת הבנייה, כמו פרוייקט Reway באשדוד. השלטון המרכזי, במקום להוביל את התוכניות לקראת שיפור ושדרוג העיר, כמו התחדשות העיר, הוא בעצם מובל על ידי יזמים המכוונים לטווח הקצר, ואינם רואים את טובת העיר לטווח הארוך.

כדאי לו, לשלטון המרכזי להתעורר ולהבין לאן מובילים את העיר בעלי ההון או טייקונים, המבקשים לגרוף רווחים מהירים על חשבון הרס התשתית העירונית, זו שנבנתה בעמל ובמשך שנים רבות. יתרה מכך, כפי שכתבנו בעבר, השלטון המרכזי והרשויות המקומיות צריכים להיות חלק מרכזי בתכנון, בהובלה ובהוצאה לפועל של התכניות השונות במסגרת התחדשות עירונית.

תמ”א 38 | 0.6 מגדלים ומגדלים

בניית בניינים גבוהים במסגרת תמ”א 38, חידוש, התחדשות, פינוי בינוי או הריסה ובניה, יוצרת בעיה עתידית, במיוחד כאשר לוקחים בחשבון שהבניינים הגבוהים האלו יחליפו בניינים נמוכים בעלי תשתיות פיזיות נמוכות, אוכלוסייה חלשה של משפחות משכבות כלכליות נמוכות, מהגרים, עולים או שוכרים…


הבניינים הישנים, בדרך כלל של אוכלוסיית וותיקים, האלו מאופיינים בקושי רק לאחזקה, לטיפול ולשימור בסיסי של חדרי מדרגות, חשמל, ניקיון, אסתטיקה ורכוש משותף.

בניית בניינים גבוהים, תאלץ את האוכלוסייה בעלת הנכסים – הדירות והרכוש המשותף, להתפנות או למכור את הנכס העיקרי שלהם ולעבור לאיזורים חלשים אחרים, שגם בהם מתוכננים לקום בניינים גבוהים.האוכלוסייה כאמור חלשה מבחינה כלכלית ואולי גם חברתית, תכנס לחוסר וודאות וליציבות והבעייה שלהם מהר מאוד תהפוך לבעיה של הציבור, של הרשות המקומית. התופעה הזו, היא סיבה מספיק חשובה כדי שהרשות העירונית , שלא לומר המדינה, חייבת להיות מעורבת, להגן על האינטרסים של הקבוצה הזו.

אין צורך להכביר מילים על יוקר המחייה בבניינים הגבוהים, המתוכננים, די אם נתייחס ל:  מעליות, משאבות, חשמל, חניה, ניקיון, פיתוח הרכוש המשותף: גינה, מחסנים, אולמות ומתקנים… כל אלו מייקרים עד מאוד את ההוצאות לבניין.

מה יקרה לאוכלוסייה הזו:  הותיקה, המוחלשת, המבוגרת, המהגרת, העולה, השוכרת, אלו שהאמצעים שלהם מצומצמים ?

תאלץ לעזוב למקום פחות טוב,
תאלץ לשלם הוצאות אחזקה גבוהות יותר, לממן את יוקר המחיה,
תאלץ, בחלק מהמקרים לעבור למגדל אחד, כל הדיירים מבניינים שונים וישנים למגדל אחד, שיהפך לבנין מצוקה.  היזם והקבלן יעדיפו להפוך
ו”להרוס” תדמיתית “בניין מצוקה – סלאם” ועל ידי כך לאפשר בניית מגדלים נוספים כמגדלי יוקרה חזקים.

דיירי הבניינים הנמוכים, הותיקים הם בעלי הנכסים, בלעדיהם כל תכנית השינוי לא תצא לפועל, אינם מבחינים בהזדמנות הכלכלית של עיסקה שאליה נקלעו שהם משלמים את המחיר מבלי לקבל תמורה מספקת. בעלי הנכסים אינם קולטים “שעושים עליהם סיבוב”, הם מעבירים את הרכוש שלהם והמשותף בתמורה לבנייה מחדש או שדרוג ביתם,  קרקע וזכויות בניה לפעמים אלפי מ”ר.

התמורה אינה הוגנת ויתרה מזאת מכניסה אותם לתסבוכת כלכלית
שלא יוכלו לעמוד בה.

עסקאות החידוש, התחדשות או תמ”א 38, בשמות שונים, אינן לוקחות בחשבון את יצירתה של בעיה כלכלית חברתית שתתפוצץ לכולנו, כחברה, בפנים.

הרשויות: המדינה, העיריות ומוסדות השלטון חייבים להיות צד בעסקאות אלו, להגן אל האוכלוסייה החלשה הזו, שמצבה הכלכלי והחברתי יפגע ויכניס רבים, שהיום הם אומנם מוחלשים, עמוק אל מתחת לקו העוני גם החברתי וגם הכלכלי.

לפני שיהיה מאוחר, המדינה צריכה להיכנס וליצור מסגרות גג שיגנו על תושבי השכונות הותיקות והישנות.

הסתבכויות של קבלנים יזמים אינן תופעות נדירות במחוזתינו, במיוחד לאור העובדה ששרלטנים שונים נכנסו כמחפשי שלל רב. יזמים אלו, אמנם מבטיחים הרים וגבעות, אבל גם הם אינם יכולים להבטיח שהיוזמה או ההרפתקה שלהם תצא לפועל ותושלם ללא בעיות.

במקרה שכזה, כיצד תתמודד אוכלוסיית הבניינים הנמוכים ?
אם אוכלוסיות חזקות, יכולות למצוא פתרונות ולהגן על עצמן וגם להשתקם בעת הצורך, הרי שהאוכלוסיות המוחלשות אינן מסוגלות והרשויות, כולנו נאלץ לייצר פתרון, לכן דחוף מאוד שהרשויות יהיו צד אקטיבי בהוצאה לפועל ובהשתתפות בפרויקטים להתחדשות עירונית.

אשדוד, הגיע הזמן לעצור ולשאול, לאן

אשדוד היא עיר מעניינת מורכבת מאוד ועליה להתמודד עם אתגרים רבים. העיר אשדוד היא עיר שינה, במובן מסויים. משנות ה -90, פרנסי העיר התמקדו בבניה למגורים ולמסחר. עד כדי כך התמקדו בבניה למגורים, עד שכילו את מרבית עתודות הקרקע לבניה. היום באמצע 2017.

למה שלא תישאל שאלה אפיקורסית במקצת ? 


האם לא הגיע הזמן להפסיק לבנות ולבנות את העיר הזו, להפסיק להפוך אותה לשלמת בטון ולהתמקד באיכות החיים?

באתר ashdodlive.com אספנו כמה נתונים כדי לבסס את התחושה, שהגיע הזמן להפסיק לבנות ולהתחיל לשפר, לטייב את העיר.  כמה נתונים: אשדוד שייכת לאשכול 5 ( מתוך 10), בעיר אשדוד מתגוררים כ 230 אלף תושבים,

חינוך, מספר התלמידים בעיר כ 43 אלף, מספר בתי הספר בעיר 124, שליש ממספר בתי הספר במחוז דרום, אליו העיר שייכת.
מדד החינוך אשדוד נמצא באחוזון ה 58.ציוני המיצ”ב ( בדיקת האקלים החינוכי בבתי הספר היסודיים ובחטיבות הביניים), של תלמידי אשדוד נמצאים מעל הממוצע הארצי:
מתמטיקה – 6, מדעים וטכנולוגיה – 6, אנגלית – 6, עברית – 5

השכר הממוצע לתושבי אשדוד 6090 ש”ח ( 2000 ש”ח פחות מהממוצע הארצי). באשדוד קצת פחות מ 20% הם אקדמאיים.

צפיפות, 7-9 משפחות לדונם. 40% מתושבי העיר הם עד גיל 20, 70% מהתושבים הם עד גיל 40. עיר צעירה עם פוטנציאל צמיחה והתפתחות חיובית.

בית חולים בימים אלו עומד להפתח. מאבק למען הקמת בית חולים החל ב 1993 (תמ”א 31), כאמור מסתיים ממש בימים אלו ( יוני 2017), 25 שנה.

אוניברסיטה עדיין אין,למרות שיש דרישה גבוהה מאוד ללימודים אקדמיים, כ 20% מתושבי העיר הם אקדמאים, ורבים נוספים פשוט התייאשו, היגרו ועזבו. אין חדשות בתחום האקדמיה באשדוד, לפחות לא בכלי התקשורת המקומיים והארציים.

תעסוקה, למעלה מ 60% עוסקים במקצועות צווארון כחול, פחות תעסוקה מתקדמת. רבים מתושבי העיר עובדים מחוצה לה, כ 40%.

יוזמות, באשדוד יש המון פרויקטים מצוינים, אבל רבים מהמשתתפים בהם אינם תושבי העיר. העיר מספקת שירותים רבים לתושבי הסביבה. תושבי העיר ממנים ומסבסדים את תושבי האזור והארץ.

הגיע הזמן לעצור, ולשאול לאן פניה של העיר אשדוד מועדות

ניתן  להמשיך ולהזכיר נתונים נוספים, אבל הנקודה המרכזית היא, שהגיע הזמן לעצור את הבניה למגורים, לשאול עד לאן. להשאיר גם את האזורים החדשים (מע”ר) פנויים ולהמתין. לא יקרה כלום, אם יפנו את המשאבים לפיתוח והעלאת איכות החיים בעיר.

הנהגת העיר אשדוד ממשיכה לפתח את תחום הדיור למגורים, בעיקר בדרום העיר ( מע”ר דרום). ישנו ניסיון להעמיס על דרום העיר יותר ממה שהוחלט בתחילה. מספר יחידות המגורים קפץ  מכ 1500 יחידות מגורים ליותר מ 3400 יחידות מגורים. דרום העיר, הוא אזור ללא בעיות, מתחילים מקרקע בתולה, לא מסתבכים עם דעת הקהל בעיר,מרבית התכנון, הפיתוח והעיסוק מתקיים “מתחת לראדאר”, ולכן הביקורת היא בעיקרה של ארגונים ירוקים או תושבים מעורבים.

באזורים הישנים של העיר, שבהם יש המון לתקן ולשדרג, מנהיגי העיר מתנהלים בעצלתיים. את הפיתוח הם הפקירו לכוחות השוק, ושם, באזורים הישנים של העיר ישנה, כמעט הפקרות. תכניות פיתוח במסגרת תמ”א 38 מתנהלות ללא פיקוח, ללא תכנון. עיריית אשדוד, פשוט מפקירה את שיפור החיים של תושבי האזורים הישנים, אלו הזקוקים מאוד לשדרוג.

אם יש על כך הרבה אנרגיה לבניה ופיתוח, יש המון מה לתקן. האזורים הישנים של העיר: א’, ב’, ג’, ו’ זועקים לשינוי לשיפור,. ניתן להתחיל בפינוי ובינוי, שיקום וחידוש האזורים האלו. במקום הנהירה לבניה חדשה.

כמה נקודות חיוביות מתוך רבות שיש לעיר אשדוד:

מערכת החינוך באשדוד, היא בסדר, נמצאת מעל 58% בהשוואה ארצית.

המספר הזה מבטא הישג ניכר, כאשר מתבוננים בנתונים האלו תוך כדי התייחסות לאופי המיוחד של העיר:
באשדוד יש 124 בתי ספר, למעלה מ 35% מתלמידי בתי הספר היסודי הם חרדים, ועם זאת ציוני המיצ”ב טובים הוא זהים לערים אחרות, כמו: אשקלון, בה יש 53 בתי ספר וההישגים פחות טובים מאשדוד, ברחובות יש 63 בתי ספר והישגי שתי הערים זהים.

אשדוד נמצאת כעת בהתעוררות כתוצאה משחיתות הנחשפת לה לאיטה. הגיע הזמן להפוך את העיר למקום טוב יותר לתושביה, מגיע לעיר ומגיע לתושבים הנהדרים שלה.

מנהיגי העיר צריכים לעצור את המירוץ לפיתוח חסר תכלית משמעותית ולהתחיל לשפר מאוד את איכות חייה של העיר ושל התושבים.

אשדוד נמצאת בתחילת הדרך לפריצה קדימה, זה הזמן לעצור ולחשוב לאן מועדים פני העיר. כדאי לה להנהגת העיר לשאול, להתייעץ ולשתף את התושבים במטרות ובחזון.

תמ”א 38 | 0.5 רשויות מקומיות

התכנית להתחדשות עירונית, הרי זו היא התכנית הידועה תמ”א 38, היא רעיון ישן הארוז בעטיפה חדשה. רעיון ההתחדשות העירונית הוא רעיון טוב, אפילו טוב מאוד. במקום להשתמש בעתודות הקרקע של המדינה להמשך בנית מעטפת בטון. ניתן לחסוך במשאבי הציבור – הקרקע, ולבנות  מחדש את הערים. הערים בישראל בעשורים האחרונים התפתחו בעיקר בבנייה למגורים ומסחר על חשבון בנייה ציבורית. לאחרונה מתחילים להשמע קולות בעד התחדשות, בעד שימוש שונה במשאבי הציבור, בעד ערים קהילתיות, ירוקות, מתקדמות המחזירים את המושגים: עיר, קהילה, שיתופיות, אחריות, הדורות הבאים לקידמת השיח הציבורי.

לתכנית תמ”א 38 יש משמעות שלילית, משמעות של נטישה, המדינה על רשויותיה התנערה מהאחריות לתושבי אזרחיה והפקירה את האזרח להתמודד לבדו נגד כוחות עדיפים וגדולים, כוחות השוק הפרטי. כוחות אלו מונעים לרוב בהשגת מקסימום הריווח, גם אם תוך כדי פגיעה במעמדו, זכותו, יכולתו של האזרח או התושב.

הגנה מפני רעידות אדמה, תכנית תמ”א 38, שהחלה כתכנית לחיזוק מבנים מפני אסונות טבע, בעיקר רעידות אדמה, העניקה ליזמים הטבות רבות, לעיתים קרובות, על חשבון האזרח, בעל הנכס העיקרי – הקרקע.

המדינה הפריטה את ההגנה מפני אסונות טבע ואפשרה לכל אדם להגן, לחזק את ביתו. התכנית הזו התקדמה בעצלתיים, בעיקר מפני שהמדינה הפריטה את התכנית לכוחות השוק, אותם כוחות שוק : יזמים, קבלנים ובעלי הון, שבמידה רבה אחראים לצמצום פתרונות הנדל”ן בישראל. הקבלנים יזמים, שהם מומחים בתחומם, ידעו לצמצם את התפתחות תחום הנדל”ן בישראל, הם יצרו ביקוש גובר והולך וכך מחיר הנדל”ן בישראל נסק לגבהים מסחררים. כיום משפחות צעירות מתקשות מאוד לרכוש דירה במחירים שפויים. מחירי הדיור בישראל עלו בשני העשורים האחרונים בעשרות ואפילו מאות אחוזים, והדירה ממשיכה להתרחק מיום ליום.

הגנה מפני טילים, לאחר כמה סבבים אלימים בין ישראל ללבנון ולעזה, שינתה התכנית את ייעודה ונוספה אפשרות לשדרג בניינים ישנים על ידי תוספת חדר מוגן – ממ”ד, כך הפכה התכנית להגנה מפני טילים. גם בשלב הזה, המדינה הפריטה והפקירה את האזרח לגורלו ולכוחות השוק. כך מצאנו את עצמנו, תושבי ישראל, שבויים במאבקי כוחות בין בעלי הון, יזמים וקבלנים לבין בעלי הדירות על הסכמה מצד אחד לוותר על הזכויות בנכסים העיקריים ומנגד אפשרות ליזמים לשדרג את הבניין ולזכות בהטבה נדלנית בצורת תוספת יחידות מגורים למכירה .

התחדשות עירונית,  במשך הזמן, תמ”א 38 שינתה את ייעודה לתכנית להתחדשות עירונית, זאת אומרת תכנית לשינוי וחידוש פני העיר. המשמעות החדשה של התכנית עשויה לפתור כמה בעיות בתחום הדיור. צמצום עתודות הקרקע, חיסכון בשטחי ציבור, בנייה חכמה מחדש של חלקי העיר הישנים והמוזנחים, השקעה בתשתיות מודרניות, ייצור אלפי יחידות מגורים חדשות.

אולי שהרשות המקומית תשתתף בתכנית ההתחדשות העירונית

מדוע רשויות מקומיות אינן מקדמות את תכניות התמ”א 38 ?
השתתפות,  הרשויות יכולות להשתתף  בפרויקטים, במיוחד באזורים החלשים, ובתום הבניה הרשות המקומית תזכה לחלק מהתוצרת, דירות שתוכל בעזרתן להמציא פתרונות ראויים לקהילות העירוניות. חלק מהדירות יהיו בבעלות הרשויות והן תשכרנה אותן, או תיישב בהן אוכלוסיות ראויות, נזקקות או בעלי צרכים מיוחדים.

מקור תקציבי, הרשות המקומית רשאית לדרוש מהיזם להשתתף בזכויות החדשות, הרי הרשויות פוטרות חלק מהבניה החדשה או המתחדשת ממיסים שונים: מס שבח, ארנונה ועוד. דרישה זו, תיצור מקור תקציבי נוסף לרשויות, שרבות מהן סובלות מחוסר כרוני במשאבים כלכליים. הרשות המקומית, תוכל לקבל כ 10% מהזכויות החדשות, וכך תוכל לשפר את איכות חיי תושביה, במיוחד אלו הנזקקים. נוסף לזאת יחידות אלו עשויות לסייע במימון יוקר המחייה העתידי של הדיירים, בעלי הנכסים המקוריים.

רעיון צודק והוגן, לא רק שנראה על פניו נכון, הוא פתרון צודק והוגן. במקום לבנות בנין שחצי או שליש מדייריו הם מוחלשים, וכך הבנין יהפוך למלכודת לאוכלוסיה שתרע את איכות החיים במקום לשפר אותה. בבנייה החדשה הרכב הדיירים יהיה יותר מאוזן חלק חלשים וחלק חזקים כך, הקיימות החברתית והקהילתית תשמר.

הפתרונות הקיימים היום מבשרים התפתחות של בעיה אורבנית:  חצי עד שליש מהדיירים בבינינים המשודרגים הם  בעלי הנכס הוותיקים – אוכלוסיה מוחלשת שתתקשה לממן את  עלויות התחזוקה של הבנין החדש.

פתרון נוסף קיים במסגרת תכניות פינוי בינוי או הריסה ובנייה, בהם היזמים מרכזים את האוכלוסייה, בעלת הנכסים המבוגרת או החלשה מכל בניני הסביבה לבנין אחד, הנבנה ראשון. שאר הבינינים החדשים מיועדים לשוק החופשי. כך מרכזים אוכלוסיה חלשה בבנין אחד.
שימוש נכון ברעיון התחדשות עירונית, מעבר לבניה חדשה של מבנים שמירה על איזון נכון ופיזור האוכלוסייה הוותיקה בכל בניני הפרויקט ולא בצורה מרוכזת, מאפשר הקמת שכונה קהילתית ללא תדמית של כישלון ובהמשך השכונה תתפתח ותפרח בטבעיות גם כלכלית וגם קהילתית.
בני ברק היא דוגמה לאחת הערים הצפופות והעניות ביותר בישראל, נמצאת בתחילתה של תכנית להתחדשות עירונית. הנהגת העיר יזמה תוכנית להוספת אלפי דירות, שחלקתן יהיו בבעלות העירייה.

שינוי השם מתמ”א 38 לתוכנית להתחדשות עירונית עשוי להיות פתרון נכון יותר וכוללני שגם בעלי הדירות, גם היזמים וגם הרשות המקומית יכולים לשתף פעולה בצורה מוצלחת ולא פחות חשובה הוגנת וצודקת.