תמ"א 38 | 0.4 הריסה ובניה

תמ"א 38/2 היא התפתחות של תמ"א 38/1. זו תוכנית הכוללת שינויים משמעותיים, שנועדו לאפשר התפתחות עירונית, ולמעשה בנייה מחדש של בניינים מודרנים במקום הבניינים הישנים שיהרסו. לתמ"א 38/2 ניתן לקרוא בשם מדוייק יותר תוכנית להתחדשות עירונית. במסגרת התוכנית ניתן להרוס מבנים ישנים ולהקים חדשים תחתם, ניתן לשנות שכונות על ידי הרס הישן, תכנון עירוני חדשני, הכולל את השירותים הראויים לסביבת מגורים מודרנית. ויותר מכל זה, ניתן להשתמש בקרקע הנוכחית כדי להגדיל את מספר הדירות.  

מדוע מדינת ישראל אינה מקדמת את תוכנית תמ"א 38/2 ?

מהי תוכנית תמ"א 38/2 ?

התוכנית, כאמור, היא התפתחות מתמ"א 38/1 לתוכנית חדשה לחלוטין. אם תמ"א 38/1 היא שדרוג הבנין כפי שתואר ברשימה קודמת תמ"א 38, חיזוק, תוספת חדר מוגן, מרפסת ושדרוג חזית הבנין, אז תמ"א 38/2 מתייחסת להרס הבנין ובנית מבנה חדש לחלוטין בהתאם לתקנות החדשות. נוסף לזאת בתוכנית הזו ניתן להרחיב את הבנין בהתאם לתמ"א 38. זאת אומרת במקום הבנין הישן יבנה בנין חדש המשתרע על פני שטח גדול יותר ב 25-35% מהבנין הישן. הבנין החדש יכפיל את יחידות המגורים בקרוב לפי 3 מהבנין הישן, כך לשם ההמחשה בבניין ישן,  שהיו בו  24 – 16 דירות, בבניין החדש יהיו בין 50-75 דירות. השינויים הם רבים רחובות של כמה עשרות דירות יהפכו לרחובות של כמה מאות דירות. המשמעות לשינוי הזה, היא השפעה על כל תחומי החיים: איכות, שקט, צפיפות, תשתיות חניות, תנועת רכב, ניקיון, מוסדות עירוניים וקהילתיים, תאורה.

הבעיה היא שהרשויות הפריטו את איכות החיים של התושבים לידי כוחות שוק של יזמים, דיירים, ובעלי הון, מבלי לתת את הדעת על המורכבות הזו של השינוי על חייו של התושב.

בשינוי הזה רבים נהנים, בעיקר, היזמים והקבלנים, והמפסידים העיקריים הדיירים בעלי הנכסים.

מה מקבל כל אחד ?

היזם / קבלן: מקבל שטח אדמה חינם, מקבל מאות עד אלפי מ"ר לבניה חינם לבניית בנין חדש. נכון היזם צריך להמציא ערבויות או הון בסיסי כדי לעמוד בהתחיבויות, אבל התחיבויותיו המוקדמות נמוכות מאוד בהשוואה לבנייה עצמית של בנין על קרקע משלו. היזם מודע יותר מהדיירים לשווי היוזמה ולעיתים מגלה נדיבות, במסגרת ההסכם מממן את מרבית ההוצאות, ועם זאת מרבית היזמים מציעים מעט מידי לדיירים בעלי הנכס.

הדיירים / בעלי הנכס מקבלים בנין חדש, בעל תשתיות חדשות לחלוטין, הכל בהתאם לתקנות ולתקני הבנייה העדכניים, בתמורה לויתור על זכויות הבניה הקיימות והזכויות שהן חלק מתמ"א 38, ויתור על הרכוש המשותף: קרקע, גינה, חניה וגג משותף, כאמור אלפי מ"ר. 

תמ"א 38/2 בניה מחדש

למעשה זהו  השינוי העיקרי בין תוכנית תמ"א 38/1 לבין תוכנית תמ"א 38/2. בשאר ההיבטים אין שינוי משמעותי.  

פרק הזמן לקבלת ההיתרים השונים ולהשלמת הבניה, הוא בין 4-7 שנים בתמ"א 38/2 בדיוק כמו בתמ"א 38/1 . פרק הזמן הזה אינו מתקצר, לעיתים בדיוק ההיפך, כאשר הדיירים בעלי הנכס מתחילים להבין את המחיר היקר, שעליהם לשלם.

מערכת היחסים בין הדיירים, בכל תוכניות התמ"א, מערכת היחסים, שנרקמה במהלך השנים מתקלקלת, בעקבות ניגודי האינטרסים והמטרות. חלק מהדיירים הוותיקים והמבוגרים נדרשים לשנות את סביבת המגורים, שבנו והתאימו לעצמם במשך השנים, ידרשו לעזוב את ביתם לדירת ביניים שכורה להשלמת הבנייה בפועל, ולאחר מכן לחזור לבית החדש.

יוקר החיים משתנה מקצה לקצה: תשלומי האחזקה השוטפים, כמו: ועד הבית וארנונה, מעלית, חניה מתייקרים בעשרות אחוזים. אם הוצאות האחזקה האלו הסתכמו ב 100-300 ש"ח לחודש, הרי שבמציאות החדשה, ההוצאות האלו יכפילו ואף ישלשו את עצמם ל 500-1500 ש"ח לחודש.

אוכלוסיה מבוגרת או מוחלשת, לרוב אינה מצליחה לעמוד בתשלומים ובהתחייבויות הקיימות.

מה יקרה עם התושבים הוותיקים ? האם יאלצו למכור את הנכס ולעבור לאזורים מוחלשים יותר ? האם העיסקה, של תמ"א 38 משרתת את הדיירים הנוכחיים או את יורשיהם ?

בשאלות אלו וברבות אחרות, אנחנו באתר אשדודלייב נעלה, נציף וננסה למצוא תשובות, בפרקים הבאים של סדרת תמ"א 38 באשדוד.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *